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赣州会计实务辅导：房地产企业项目融资的核算(八)

来源：高顿网校 2014-08-22

高顿网校友情提示，*7赣州会计实务辅导相关内容房地产企业项目融资的核算(八)总结如下：

　　业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。

　　(二)信托融资的模式

　　可以看出，信托融资存在两种不同的模式。一种是贷款模式，另一种是入股模式。

　　1．贷款模式

　　贷款模式是指受托人以贷款的方式向房地产企业投资，并获取固定的利息收入。对于房地产企业来讲，贷款模式的信托融资与开发贷款的性质是相同的，只是贷款人一个是信托公司，一个是银行而已。因此，贷款模式的会计核算方法与开发贷款的核算方法是一致的。下面主要介绍入股模式的核算方法。

　　2．入股模式

　　入股模式是指受托人以入股的方式向房地产企业投资，并获取利润。信托融资中的入股模式又分以下两种：

　　(1)增资扩股方式，是指信托公司将资金直接投入房地产企业，以增资扩股的方式取得该房地产企业的股权。

　　(2)股权转让方式，是指信托公司将资金投入房地产企业，换取该企业对其他企业持有的长期股权投资。

　　二、增资扩股信托融资的核算

　　(一)信托资金投入时的核算

　　对于房地产企业来讲，入股模式的信托融资属于增资扩股。信托公司作为投资者的出资额，按约定份额，计入实收资本，大于约定份额的部分，计入资本公积——资本溢价。

　　【例4-18】中联房地产公司与某信托公司达成信托融资协议，中联公司注册资金10亿元，信托公司出资10亿元，占中联公司股权的20％。2008年3月1日，中联公司收到信托公司的股权款10亿元。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：

　　中联公司实收资本总额为20亿元，按约定信托公司持有20％的股权，股权金额为4亿元。

　　借：银行存款 1000000000

　　贷：实收资本400000000

　　资本公积——资本溢价 600000000

　　(二)信托资金获取收益时的核算

　　房地产企业每年形成利润，信托公司按所占股权份额比例分配利润，企业应按信托公司实际分配的利润金额，借记“利润分配”科目，贷记“应付股利”科目。实际支付股利时，借记“应付股利”科目，贷记“银行存款”等科目。

　　【例4—19】中联房地产公司与某信托公司达成信托融资协议，中联公司注册资金10亿元，信托公司出资10亿元，占中联公司股权的20％。2008年3月1日中联公司收到信托公司的股权款10亿元。2008年12月31日，中联公司可供分配利润2亿元，信托公司应分配得到利润4000万元。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：

　　(1)股利分配方案得到通过时。

　　借：利润分配40000000

　　贷：应付股利40000000

　　(2)实际支付应付股利时。

　　借：应付股利40000000

　　贷：银行存款40000000

　　(三)信托资金归还时的核算

　　开发项目结束后，信托公司要收回投资，按信托公司所占股权份额，借记“实收资本”科目，同时按原始投入时形成的资本溢价金额，借记“资本公积——资本溢价”科目。按归还信托资金的总金额，贷记“银行存款”等科目。

　　【例4-20】续上例，2009年6月30日，中联房地产公司归还信托公司投资款10亿元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

　　借：实收资本400000000

　　资本公积——资本溢价 600000000

　　贷：银行存款 1000000000

　　三、股权转让信托融资的核算

　　(一)信托资金投入时的核算

　　企业持有长期股权投资的过程中，由于融资的需要，决定将所持有的对被投资单位的股权全部或部分对外出售给信托投资公司，应相应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额，应确认为处置损益。

　　采用权益法核算的长期股权投资，原计入资本公积中的金额，在处置时亦应进行结转，将与所出售股权相对应的部分自资本公积转入当期损益。

　　对于被投资房地产企业，按股权转让的出资额，借记“实收资本——原投资企业”，贷记“实收资本——新投资企业”

　　【例4-21】中联房地产公司原持有上海中联房地产开发公司40％两股权，2007年12月20日，中联房地产公司决定出售其持有的上海中联房地产开发公司股权的1／4给某信托投资公司，出售时中联房地产公司对上海中联房地产开发公司长期股权投资的账面价值为17200万元，具体构成为：投资成本12000万元，损益调整3200万元，其他权益变动2000万元。出售取得价款8700万元。

　　(1)中联房地产公司应确认的处置损益为：

　　所售股权相对应长期股权投资账面价值＝17200+4＝4300(万元)

　　借：银行存款87000000

　　贷：长期股权投资43000000

　　投资收益44000000

　　同时，还应将原计入资本公积的部分按比例转入当期损益：

　　其他权益变动按持股比例应享有的份额＝2000÷4＝500(万元)

　　借：资本公积——其他资本公积 5000000

　　贷：投资收益 5000000

　　(2)将上海中联房地产开发公司股权转让时。

　　中联公司出售的股权投资＝12000÷4＝3000(万元)

　　借：实收资本——中联房地产公司

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