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萍乡会计实务辅导：房地产企业成本的核算(四)

来源：高顿网校 2014-08-22

高顿网校友情提示，*7萍乡会计实务辅导相关内容房地产企业成本的核算(四)总结如下：

　　4．预算造价法

　　指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

　　二、土地征用及拆迁补偿费的归集与分配

　　土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

　　房地产项目开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费。能分清成本核算对象的，应直接计人有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“生产成本——房屋开发成本——某成本对象——土地征用及拆迁补偿费”账户的借方。分不清成本核算对象的，应将其支出先通过“生产成本——房屋开发成本——待分摊成本——土地征用及拆迁补偿费”账户进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。

　　应由开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，并记入“生产成本——房屋开发成本(或配套设施开发成本)——某成本对象——土地征用及拆迁补偿费”账户的借方。应由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建：亡程”账户的借方。

　　(一)土地价款支付的特殊处理

　　房地产企业在支付土地价款时，根据不同情况采取账务处理方法如下：

　　支付全部或部分土地价款但尚未取得土地的，由于不符合资产定义，所付款项在“预付账款”中核算，不能确认土地资产。

　　凡已签订土地出让合同，确认了土地价款并已取得土地的，未全部支付的土地价款作为负债挂账。

　　凡已取得土地，未取得土地使用证的，要在会计报告附注的其他重要事项或存货中披露。

　　【例5—1】 2009年6月7日，中联房地产公司通过竞拍拍得了A、 B两个地块，其中A地块支付全额地价款4亿元，但至今未实际取得土地．8地块地价款总额为5亿元。中联公司已支付3亿元，并已实际取得了该地块。中联房地产公司根据有关原始凭证，会计分录如下：

　　(1)A地块。

　　借：预付账款400000000

　　贷：银行存款400000000

　　(2)B地块。

　　借：生产成本 500000000

　　贷：银行存款 300000000

　　应付账款 200000000

　　(二)土地成本分摊的一般方法

　　按照税法的有关规定，土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。

　　房地产企业在会计核算上，如果成本对象的占地面积可以取得，原则上房地产企业应该按占地面积进行分摊。房地产企业取得成本对象占地面积的途径有两个：一是政府规划审批部门在项目规划中测定的占地面积，二是房地产企业根据项目规划自行测定的占地面积。

　　但在实际项目运作时，并不是所有的成本对象都可以单独取得其占地面积的。垂直排列的成本对象就无法取得各自的占地面积，如有的项目的开发产品，一至三层裙房为购物中心，三层以上是写字楼，作为成本对象，购物中心和写字楼的占地面积是重合的，因此，这种情况下就不能按占地面积分摊土地价款。

　　无法按占地面积进行土地价款分摊的，从现在可以采用的分摊方法来看，建筑面积法是最合理的方法。

　　【例5—2】 2009年6月7日，中联房地产公司通过竞拍拍得了某地块，土地总价5亿元，该地块占地面积10万平方米，总建筑面积为30万平方米。整体项目分为商业区、住宅区和别墅区三个区域，规划指标如下：

　　(1)商业区：总占地面积2万平方米，开发产品为三层裙房和20层写字楼，总建筑面积l5万平方米，其中：裙房建筑面积5万平方米，写字楼建筑面积10万平方米。

　　(2)住宅区：占地面积3万平方米，建筑面积12万平方米。

　　(3)别墅区：占地面积5万平方米，建筑面积3万平方米。

　　中联房地产公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

　　(1)土地价款的归集。

　　借：生产成本——待分摊成本——土地征用及拆迁补偿费 500000000

　　贷：银行存款 500000000

　　(2)土地价款的分摊。

　　根据该项目实际情况，中联房地产公司确定成本对象分别为：裙房、写字楼、住宅和别墅。各成本对象分摊的土地成本如下：

　　①裙房和写字楼的土地成本：商业区的土地成本，按占地面积法进行分摊。

　　商业区的土地成本＝50000×2÷10＝10000(万元)

　　裙房和写字楼的土地成本按建筑面积法进行分摊。

　　裙房的土地成本＝10000×5÷15＝3333(万元)

　　写字楼的土地成本＝10000×10÷15＝6667(万元)

　　②住宅的土地成本：按占地面积进行分摊。

　　住宅的土地成本＝50000×3÷10＝15000(万元)

　　③别墅的土地成本：按占地面积进行分摊。

　　别墅的土地成本＝50000×5÷10=25000(万元)

　　会计分录如下：

　　借：生产成本——裙房——土地征用及拆迁补偿费 33330000

　　——写字楼——土地征用及拆迁补偿费66670000

　　——住宅——土地征用及拆迁补偿费150000000

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