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德阳会计实务辅导：房地产企业成本的核算(八)

来源：高顿网校 2014-08-22

高顿网校友情提示，*7德阳会计实务辅导相关内容房地产企业成本的核算(八)总结如下：

　　酬”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方。

　　(二)开发间接费的分配

　　每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法等，企业可根据开发经营的特点自行确定。

　　不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。

　　除了开发产品应负担开发间接费用以外，如果房地产企业同时开发应计入投资性房地产或固定资产的房屋，开发间接费用还应对投资性房地产或固定资产项目进行分配，分配金额相应记入“在建工程”账户的借方。

　　第三节公共配套设施的核算

　　一、公共配套设施成本对象的确定

　　(一)公共配套设施的分类

　　房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：

　　非营利性公共配套设施。

　　营利性公共配套设施。

　　1．非营利性公共配套设施

　　非营利性公共配套设施是指房屋开发过程中，根据有关法规，其产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施。具体核算内容可区别以下情况：

　　在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

　　在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

　　开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

　　对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

　　开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等，这类配套设施没有投资来源，不能有偿转让。

　　2．营利性公共配套设施

　　营利性公共配套设施是指能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目以及属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的公共配套设施。

　　营利性公共配套设施一般包括：开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等。

　　(二)公共配套设施的成本核算对象

　　1．非营利性公共配套设施的成本对象

　　对非营利性公共配套设施，如果工程规模较大，可以将各配套设施作为成本核算对象。在“生产成本——配套设施开发成本”科目下按各项配套设施设立明细科目，如物业服务用房、业主会所、幼儿园、学校、儿童游乐设施、环卫设施、运动设施、超市(配套商业设施)等。如果工程规模不大，与其他项目建设地点较近，且开竣工时问相差不多，并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象。

　　对于只为一个单体开发项目服务的、应摊人开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。

　　2．营利性公共配套设施的成本对象

　　一般来说，营利性的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，以正确计算各配套设施的开发成本。

　　二、非营利公共配套设施费的核算

　　为了正确核算和反映企业开发建设中各种非营利性配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对非营利性公共配套设施支出的核算可分为以下两种：

　　配套设施单独作为过渡性成本对象的核算。配套设施不作为成本对象的核算。

　　以上两种情况，其公共配套设施费的归集与分配方法是不相同的。

　　(一)作为成本对象的核算

　　单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，通过“生产成本——配套设施开发成本——配套设施成本对象”科目进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。

　　应由开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，即记入“生产成本——房屋开发成本——某成本对象——配套设施费”账户的借方。应由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建工程”账户的借方。

　　根据税法规定，单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。因此，在会计期末*4按照建筑面积法进行分配，这样可以保证会计处理与税务处理的一致，省去纳税调整给企业会计人员带来的不必要的工作量。

　　(二)不作为成本对象的核算

　　对于只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。借记“生产成本——房屋开发成本——成本对象”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

　　(三)非营利公共配套设施成本项目的设置

　　对于作为成本对象核算的非营利公共配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：

　　土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

　　前期工程费；

　　基础设施费；

　　建筑安装工程费。

　　由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简

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