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资阳会计实务辅导：房地产企业成本的核算(十)

来源：高顿网校 2014-08-22

高顿网校友情提示，*7资阳会计实务辅导相关内容房地产企业成本的核算(十)总结如下：

　　发成本——商店 35000

　　贷：生产成本——配套设施开发成本——水塔 300000

　　(5)分配应计入商店配套设施开发成本的开发间接费用时。

　　借：生产成本——配套设施开发成本——商店 55000

　　贷：开发间接费用 55000

　　(6)预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

　　借：生产成本——配套设施开发成本——商店40000

　　贷：应付账款——预提费用40000

　　同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。

　　已完成全部开发过程并经验收的配套设施，应按其用途结转其开发成本。

　　(7)对能有偿转让给有关部门的营利性公共配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成本自“生产成本——配套设施开发成本——商店”账户的贷方转入“库存商品——配套设施——商店”账户的借方。

　　借：库存商品——配套设施——商店460000

　　贷：生产成本——配套设施开发成本——商店460000

　　营利性公共配套设施有偿转让收入，应作为销售收入处理。

　　(8)对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：

　　借：生产成本——房屋开发成本 280000

　　应付账款——预提费用40000

　　贷：生产成本-——配套设施开发成本——幼托 320000

　　如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。

　　四、预提配套设施费的核算

　　(一)预提配套设施费的范围

　　一个小区的开发所用时问较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往出现房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数．计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式计入出售房屋等的开发成本。

　　但并不是所有的配套设施都可以预提成本，只有非营利性公共配套设施最终可以分配计入房屋开发成本，因此，在房屋竣工时，对于营利性公共配套设施尚未建造或尚未完工的，不能预提该公共配套设施费。而对于非营利公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

　　(二)预提配套设施费的账务处理

　　对于非营利公共配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而该配套设施尚未全部完成的，可按该配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将其记入旁屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目。

　　1．预提成本时的账务处理

　　预提配套设施费时，根据预提金额，借记“生产成本——房屋开发成本”等科目，贷记“应付账款——预提费用”科目。

　　2．实际发生时的账务处理

　　实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，借记“应付账款——预提费用”科目，贷记“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目。

　　3．完工结算时的账务处理

　　当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。

　　如果实际成本大于预提成本，按其差额，借记“主营业务成本”、“投资性房地产”、“固定资产”、“库存商品”等科目，贷记“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目。

　　如果实际成本小于预提成本，按其差额，借记“应付账款——预提费用”科目，贷记“主营业务成本”、“投资性房地产”、“固定资产”、“库存商品”等科目。

　　(三)预提配套设施费的计算方法

　　开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

　　某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本(或计划成本)×配套设施费预提率

　　配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本(或计划成本)÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本(或计划成本)合计×100％

　　式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋和营利性公共配套设施。

　　【例5-7】中联房地产公司开发项目内幼托设施开发成本应由住宅、公寓、写字楼、商铺和营利性公共配套设施商店负担。由于幼托设施在其他销售物业完工出售时尚未完工，为了及时结转完工的销售物业成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入销售物业的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

　　住宅1000000元

　　公寓900000元

　　写字楼800000元

　　商铺800000元

　　商店500000元

　　幼托设施320000元

　　幼托设施配套设施费预提率＝320000÷(1000000＋900000＋8000000 000＋800000＋500000)×100％％＝8％

　　各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

　　住宅：1000000×8％o＝80000(元)

　　公寓：900000×8％＝72000(元)

　　写字楼：800000×8％＝64000(元)

　　商铺：800000×8％＝64000(元)

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