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凉山彝族自治州会计实务辅导：房地产企业销售物业的核算(二)

来源：高顿网校 2014-08-22

高顿网校友情提示，*7凉山彝族自治州会计实务辅导相关内容房地产企业销售物业的核算(二)总结如下：

　　的项目、分期、业态、楼栋、房号等设置核算项目。

　　该科目贷方核算实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款等，其中也包括银行发放的按揭贷款。借方核算结转的销售收入。销售退款、更名和换房等统一在贷方核算。

　　房地产企业在进行账务处理时，要注意相关资料的完整性，包括银行进账单、POS机小票、发票记账联、各种与交款方式相关的证明文件、销售换房审批表、销售退房审批表、销售更名审批表等。

　　【例6—3】中联房地产公司9月30日从销售定金转入预售款30万元，另外收取客房预售款800万元。该项目于2009年12月份竣工。中联公司当月结转收入5000万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

　　(1)销售定金转入时。

　　借：预收账款——销售定金 300000

　　贷：预收账款——销售款 300000

　　(2)收取预售款时。

　　借：银行存款8000000

　　贷：预收账款——销售款8000000

　　(3)竣工入住时。

　　借：预收账款 50000000

　　贷：主营业务收入 50000000

　　(三)预售款的管理

　　房地产企业在对预售款进行管理时，应重点做到以下几点：

　　在收取房款前，必须签订商品房销售(预售)合同，不能收取无合同房款。

　　设立“销售台账”，在签订合同和收取房款等环节详细登记相关房源信息、客户信息和交款过程信息。

　　四、销售更名、销售退房、销售换房的核算

　　房地产企业在销售过程中，可能会存在销售更名、销售退房、销售换房等业务，这部分业务的会计处理也是房地产企业销售核算的重要内容之一。

　　(一)销售更名的核算

　　1．销售更名的概念

　　销售更名是指在商品房预售阶段，原购买人将所购买的商品房转让给新的购买人的行为。

　　这里需要说明的是，只有在商品房预售阶段才存在销售更名的问题，因为预售阶段商品房还未竣工交付，也就是我们通常所说的期房，对房地产企业来讲，还未确认为销售收入，因此，可以进行销售更名的操作。如果商品房已经交付，就不能采用更名的方式，而应该进行商品房转让，原购买人与新购买人之间进行转让，与房地产企业是不相关的。

　　2．销售更名的账务处理

　　按照规定房地产企业应收取更名费的，应按收到的更名费，借记“银行存款”、“库存现金”等科目，贷记“营业外收入”科目。

　　同时，发生销售更名时，应单独编制会计分录反映，按已交房款，在“预收账款”科目贷方作相反登记，直接从原客户“预收账款”科目贷方红字转入新客户“预收账款”科目贷方。摘要注明“×××更名为×××”字样。

　　3．销售更名的管理

　　在商品房销售(预售)合同备案之后，原则上不能办理销售更名，确需办理的，必须在政府相关部门更名手续办妥之后才能办理。房屋交付人住后不能办理更名手续。

　　如果更名时按揭贷款已经发放，必须在按揭事项处理完毕后办理更名手续。

　　(二)销售退房的核算

　　1．销售退房的概念

　　销售退房和销售更名一样，只是局限于商品房预售阶段的业务。商品房已经竣工并交付给购房人后发生的退房业务不属于这里所说的销售退房。

　　2．退房的账务处理

　　购房者在商品房预售阶段发生退房时，按购房者原交付的房款金额，登记“预收账款”的贷方红字，按收取的罚款等金额，贷记“营业外收入”科目，按实际退回的销售款，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。

　　3．退房的管理

　　在办理销售退房业务时，应认真审核房号、姓名、面积、实收房款等信息是否与账面记载一致，审核按协议或合同约定是否应当收取违约金等。

　　销售合同已经备案的，必须完成撤销备案手续方可办理退房手续。

　　实际退房款时，应将客户手中的合同、协议、发票等全部收回。

　　(三)销售换房的核算

　　1．销售换房的概念

　　销售换房是指在商品房预售阶段发生的，购买人将其原购买的商品

　　房更换为新的商品房，并相应结算销售差价的行为。如果购买人所购商品房已经竣工交付，所发生的销售换房就成为购买人的行为，属于先退房，再从房地产企业买房的行为。这里讲的销售换房，仅指商品房预售阶段的销售换房行为。

　　2．销售换房的账务处理

　　账务处理时不走退房程序，直接从原房源“预收账款”科目贷方红字转入新房源“预收账款”科目贷方。

　　3．销售换房的管理

　　销售换房业务发生时必须按新房源开具发票，并收回原开具的发票。同时，房地产企业销售部门及财务部门要及时调整房屋销售台账，保持销售信息的准确性和统一性。

　　销售合同已经备案的，必须在撤销备案手续后办理换房业务。

　　如果按揭贷款已经发放，必须在按揭贷款处理完后才能办理换房手续。

　　五、销售收款的管理

　　(一)销售台账管理

　　为加强销售过程管理，弥补账务处理信息记载的不足，完善销售过程数据资料，确保销售业务信息处理准确，房地产企业财务部门应设立销售台账，全面登记房源信息、成交客户信息、合同信息、收付款过程信息和按揭贷款信息。

　　登记销售台账时，应关注取得信息的合规性和准确性，必须以完整有效、数据准确无误的信息登记和更新台账。

　　财务部门的销售台账每月至少要和销售部门全面核对一次，及时解决发现的问题，不断完善台账登记规则，确保相关信息记录准确、一致。

　　(二)销售现场管理

　　为保证销售收

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