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成都会计实务辅导：房地产企业销售物业的核算(五)

来源：高顿网校 2014-08-22

高顿网校友情提示，*7成都会计实务辅导相关内容房地产企业销售物业的核算(五)总结如下：

　　售合同时的预计销售面积之间存在的差异。

　　面积差的处理方式是房地产企业与客户在销售合同中重要的约定事项，一般情况下，其约定的处理方式有以下两种：

　　按实际销售面积结算价款，多退少补。

　　实际销售面积超出原预售面积的部分，由房地产企业负担，客户不需要补交房款。

　　根据不同的处理方式，关于面积差的账务处理如下：

　　房地产企业退还面积差涉及的房款，应按退还的金额，借记“预收账款”科目，贷记“银行存款”等科目。房地产企业收到客房补交的面积差房款，应按收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“预收账款”科目。竣工交付时，将其从“预收账款”科目转人“主营业务收入”科目。

　　如果面积差由房地产企业承担，房地产企业则不需要进行账务处理。

　　【例6—7】中联房地产公司于2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收取面积差200万元。2009年12月份，中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下：

　　(1)收到补交面积差房款时。

　　借：银行存款 2000000

　　贷：预收账款 2000000

　　(2)结转收入时。

　　借：预收账款 2000000

　　贷：主营业务收入 2000000

　　四、回迁房收入的核算

　　(一)回迁房的概念

　　回迁房或拆迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。回迁的新建房屋产权按经济适用房产权管理。

　　回迁房政策的一般规定如下：

　　拆除住宅房屋以产权调换形式偿还的，偿还的建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结合成新结算结构差价；

　　偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照评估的市场价格结算；

　　偿还建筑面积超过原建筑面积的部分属于安置标准内的，按市人民政府颁布的上年房屋建安造价结算；

　　超过安置标准的，按商品房价格结算。

　　(二)回迁房的账务处理

　　回迁房视回迁方式、是否收取价款以及收取价款性质不同，采取不同的会计处理方式：

　　如果不收取价款，回迁房发生的支出作为土地成本计人拆迁补偿费用。此种情况属于非货币性资产交换，但其不具有商业实质，因此，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。

　　收取价款的情况下，要根据合同约定具体判断收取的价款是补偿性的还是约定了一个较低销售价格(价格高于成本低于市场售价)分别处理：

　　(1)如果属于以较低价格销售的，按销售业务处理。此情况因涉及大量的货币性资产，所以不属于非货币性资产交换，应按销售业务处理。

　　(2)如果属于补偿性的，回迁房发生的建造成本和其他相关支出(包括税金支出)作为土地成本计入拆迁补偿费用，收到的价款冲减上述成本支出。此种情况因为只涉及少量的货币性资产，所以也属于非货币性资产交换，与不收取价款的账务处理基本相同。

　　通常情况，房地产企业建设回迁房是不收取价款的。以下举例说明在不收取价款情况下，回迁房支出作为土地成本计入拆迁补偿费的账务处理过程。

　　【例6—8】中联房地产公司开发项目占地10000平方米，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1：1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150平方米)。

　　开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000平方米，二期项目占地面积4000平方米。2009年9月，完成一期12座500套75000平方米楼房建设，建安成本实际支出7000万元(基础设施费、公共配套设施费等暂不计)，一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元／平方米。中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下：

　　(1)支付货币性土地成本支出时。

　　土地成本货币性支出＝3500＋1500＝5000(万元)

　　借：生产成本——土地征用及拆迁补偿费 50000000

　　贷：银行存款 50000000

　　(2)分摊已建回迁房建造成本时。

　　*9期回迁房40套建造支出＝7000÷75000×40×150＝560(万元)

　　借：生产成本——土地征用及拆迁补偿费 5600000

　　贷：生产成本——建筑安装工程费 5600000

　　(3)预提未建回迁房建造成本时。

　　第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或*9期成本预提入账： 7000÷75000×20×150＝280(万元)

　　借：生产成本——土地征用及拆迁补偿费 2800000

　　贷：应付账款——预提费用 2800000

　　(4)分配一期土地成本时。

　　土地成本合计＝5000＋560＋280＝5840(万元)

　　*9期分配土地成本＝5840÷(6000＋4000)×6000＝3504(万元)

　　单位可售建筑面积土地成本＝35040000÷(75000－4

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