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白银会计实务要点：房地产企业持有物业的核算(六)

来源：高顿网校 2014-08-22

高顿网校友情提示，*7白银会计实务要点相关内容房地产企业持有物业的核算(六)总结如下：

　　营业，改造时该购物业中心账面价值为20000万元。共发生改造支出5000万元，改造完成时该购物中心公允价值为30000万元。中联公司按公允价值模式进行核算，根据相关原始凭证，编制会计分录如下：

　　(1)转销账面价值时。

　　借：在建工程 200000000

　　贷：投资性房地产 200000000

　　(2)发生改建支出时。

　　借：在建工程 50000000

　　贷：应付账款 50000000

　　(3)改造完成时。

　　借：投资性房地产 250000000

　　贷：在建工程 250000000

　　同时，

　　借：投资性房地产 50000000

　　贷：公允价值变动损益 50000000

　　房地产企业对出租物业的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的出租物业，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　四、出租物业处置的会计核算

　　当出租物业被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项出租物业。

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

　　处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

　　【例7—12】 2008年5月份中联房地产公司将其拥有的大型购物中心进行转让，转让时该购物中心原值30000万元，累计折旧25000万元，账面净值为5000万元。转让收入为8000万元，转让时共缴纳各项税金2000万元。中联公司根据相关原始凭证，编制会计分录如下：

　　(1)转销原值和已计提折旧时。

　　借：投资性房地产累计折旧 250000000

　　其他业务成本 50000000

　　贷：投资性房地产 300000000

　　(2)转让时。

　　借：银行存款80000000

　　贷：其他业务收入80000000

　　(3)计提应缴纳的相关税金时。

　　借：营业税金及附加 20000000

　　贷：应交税费 20000000

　　第三节自营物业的核算

　　一、自营物业开发的核算

　　自营物业是指房地产企业开发的以自营为目的的房地产。根据《企业会计准则》的要求，房地产企业自营物业作为固定资产进行核算。

　　(一)自营物业的确认和初始计量

　　根据《企业会计准则》的要求，自营物业应在其竣工验收并达到预定可使用状态时确认为固定资产。这一点与出租物业不同，出租物业需要在租赁期开始时才能确认为投资性房地产，而自营物业在开始使用或营业前，只要达到了预定可使用状态就可以确认为固定资产。

　　根据《企业会计准则》的要求，自营物业作为固定资产应当按照成本进行初始计量。自行建造自营物业的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。与建造出租物业不同的是：自营物业的成本中不包括为开发建造自营物业而购入的土地成本，也就是说，自营物业土地使用权的账面价值不与其地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。

　　(二)自营物业开发的账务处理

　　1．自营物业成本支出的账务处理

　　自营物业的成本支出通过“在建工程”科目进行核算，并按照自营物业的不同产品进行明细核算。发生成本支出时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

　　自营物业成本支出项目的设置与开发产品的成本支出项目相同。包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。

　　2．自营物业竣工的账务处理

　　自营物业在竣工验收并达到预定可使用状态时，将其成本从“在建工程”科目转入“固定资产”科目。借记“固定资产”相关明细科目，贷记“在建工程”科目。

　　“固定资产”科目按照不同的业态分别设置明细科目，折旧时可以按类进行。

　　自营物业在竣工的账务处理上与出租物业有所不同，具体有以下两点：

　　在竣工并达到预定可使用状态时，就可以转为固定资产，并不需要等待该物业开始使用才结转。

　　在结转自营物业成本时应划分地上建筑物成本和土地使用权成本，分别计入固定资产和无形资产。而出租物业是将地上建筑物成本和土地使用权成本全部计入投资性房地产成本。

　　【例7—13】 2009年12月31日，中联房地产公司开发的酒店竣工，该酒店开发成本总计50000万元，其中土地成本10000万元，总建筑面积5万平方米，该酒店于2010年2月1日开业。中联公司根据有关原始凭证，应作如下分录入账：

　　(1)支付土地成本时。

　　借：无形资产——土地使用权 100000000

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