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大理白族自治州会计实务重点：万科房地产成本核算规范(二)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7大理白族自治州会计实务重点相关内容万科房地产成本核算规范(二)总结如下：

　　及检测费、降水

　　二）结构及粗装修造价

　　结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。

　　三）门窗工程

　　主要包括室外门窗、户门、防火门的费用

　　四）公共部位精装修费

　　主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用

　　五）户内精装修费

　　主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

　　六）室内水暖气电管线设备费；

　　室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；

　　室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；

　　室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）

　　七）室内设备及其安装费

　　空调及安装费；

　　电梯及其安装费；

　　发电机及其安装费；

　　高低压配电及安装费；

　　消防通风及安装费；

　　背景音乐及安装费

　　八）室内智能化系统费

　　保安监控及停车管理系统费用；

　　电信网络费用；

　　卫星电视费用；

　　三表远传系统费用；

　　家居智能化系统费用

　　基础设施费

　　指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道路等基础设施费用。

　　室外给排水系统费

　　主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统

　　室外采暖系统费

　　主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

　　室外燃气系统费

　　主要包括管道系统、调压站

　　室外消防系统费

　　主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站

　　室外消防系统费

　　室外智能化系统费

　　主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统

　　七）环境设计费

　　八）绿化建设费：区内、区外绿化支出

　　九）建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等

　　十）道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等

　　十一）围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门

　　十二）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯

　　十三）室外背景音乐

　　十四）室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等

　　配套设施费

　　指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

　　(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。

　　(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

　　(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

　　(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

　　该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

　　游泳池：土建、设备、设施

　　业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构

　　幼儿园：建造成本及配套资产购置

　　学校：建造成本及配套资产购置

　　儿童游乐设施

　　车站建造费：土建、设备、各项设施

　　开发间接费

　　开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）

　　一）工程管理费

　　1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用

　　2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用

　　3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。

　　4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

　　5）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。

　　二）营销推广费

　　项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，主要包括：

　　1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏

　　2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告

　　3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆

　　4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费

　　5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品

　　6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等

　　7）现场销售器具费：饮水机、家私等

　　8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等

　　9）卖点增加费：

　　10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用

　　11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。

　　12）销售模型费

　　13）展销费：展位费、布置费、制作费等

　　14）其他

　　三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

　　四）物业管理完善费

　　包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

　　期间费用

　　期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见《费用核算办法》。

　　三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，详细界定与核算办法详见《费用核算办法》。

　　第五章会计科目与帐簿设置

　　5-1 “生产成本”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

　　在各级明细科目下，再按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。

　　为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。

　　××项目在建一期住宅

　　裙楼

　　地下室

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