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怀化会计实务重点：房地产企业项目资本金的核算(二)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7怀化会计实务重点相关内容房地产企业项目资本金的核算(二)总结如下：

　　或股本)溢价、其他资本公积。

　　1．资本溢价

　　“资本公积——资本(股本)溢价”科目反映企业实际收到的资本(或股本)大于注册资本的金额。溢价发行股票的，如有发行费用，应在溢价收入中支付，即在扣除发行费用后，记入“资本公积——股本溢价”。“资本公积…资本溢价”核算内容主要包括：

　　股东投资溢价；股票发行费用(冲减资本公积)。

　　同一控制下企业合并差额：借差，借记“资本公积”(不足冲减的，冲减留存收益)；贷差，贷记“资本公积”。

　　“拨款转入”在“资本公积——资本溢价”中过渡。这里的拨款不是指政府补助，政府补助应当计入损益，不在资本公积中核算。

　　综上所述，资本溢价应属于股东的投入，因此，可以作为房地产企业的项目资本金。但同一控制下企业合并差额形成的资本溢价在房地产企业项目运作过程中一般是不会出现的。

　　2．其他资本公积

　　其他资本公积是指除资本溢价项目以外所形成的资本公积，其中主要包括直接计入所有者权益的利得和损失。“资本公积——其他资本公积”核算内容主要包括：

　　以权益结算股份支付通过“资本公积——其他资本公积”过渡。长期股权投资的“权益法”下，享有被投资企业除损益外的所有者权益变动的份额。

　　关联方交易时，交易价格显失公允的差额。 “可供出售金融资产”的公允值变动差额。自用房地产或存货转为“投资性房地产”日公允值大于原账面值

　　的差额。

　　其他“资本公积——资本溢价”不包括的内容。

　　综上所述，其他资本公积虽然属于所有者权益，但并不是投资者实际的资金投入，因此，其他资本公积不能作为房地产企业的项目资本金。

　　(三)留存收益

　　1．捐赠所得

　　如果在房地产企业项目开发之初，企业收到捐赠，包括现金捐赠和实物捐赠，应该视同为对项目的投入，构成房地产企业项目资本金的组成部分。

　　新企业会计准则体系对于捐赠的会计处理是：在“营业外收入”核算，增加企业利润。因此，捐赠在所有者权益中，最终体现为留存收益，但也属于项目资本金。

　　2．债务重组收益

　　如果在房地产企业项目开发之初，房地产企业获得债务重组收益，实际上，房地产企业减少了债务支出，也就相当于增加了对项目的资本投入，同样构成了房地产企业项目资本金的组成部分。

　　修改后的《企业会计准则第12号——债务重组》规定，债务人债务重组收益直接计人当期损益。也就是说，债务重组收益应当作为利得，在“营业外收入”核算，增加企业利润。

　　3．政府专项拨款

　　政府专项拨款属于与资产相关的政府补助，相当于政府对房地产开发项目的一种资金投入，应该属于项目资本金的范围。

　　《企业会计准则》规定，企业收到的政府专项拨款应在“递延收益”科目核算，并自相关资产达到预定可使用状态起，在该资产使用寿命内平均分配，分次计入各期的营业外收入，增加企业利润。因此，政府专项拨款又是以留存收益的形式存在的。

　　第二节项目资本金投入的核算

　　一、初始投资的核算

　　初始投资情况下，各投资者投入企业的资本，按出资份额，全部记入“实收资本”科目。

　　(一)以现金投资的核算

　　以现金投入的资本，应以实际收到或者存人企业开户银行的金额，借记“银行存款”科目，贷记“实收资本”科目。实收资本金额构成了房地产企业的资本金。

　　【例3—1】 2009年6月7日，中联房地产公司通过竞拍取得了上海某地块，地价为4亿元。该公司随即在上海注册了上海中联有限公司，确定注册资本为5亿元。上海中联有限公司收到中联房地产公司投入的资本5亿元，该款项全部存入公司的开户银行。上海中联有限公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

　　借：银行存款 500000000

　　贷：实收资本 500000000

　　(二)以非现金投资的核算

　　投资者以非现金资产投入的资本，应按投资各方确认的价值，借记有关资产科目，贷记“实收资本”科目。

　　【例3—2】 2009年6月12日，中联房地产公司与海创投资公司达成合作开发协议，中联公司以其拥有的某地块的土地使用权作为投资，海创公司以现金1亿元作为投资，共同成立中海房地产开发公司，对该地块进行开发。该地块经双方确认的价值为2亿元，中海公司的注册资本为3亿元，根据合作开发协议规定，中联公司和海创公司分别占公司股权的60％和40％。中海公司收到海创公司投入的资本1亿元，该款项全部存入公司的开户银行。该地块所有权已变更为中海公司。中海公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

　　借：银行存款 100000000

　　无形资产 200000000

　　贷：实收资本——中联公司 180000000

　　——海创公司 120000000

　　二、增资扩股的核算

　　增资扩股情况下，新介人投资者出资额，按约定份额，计入实收资本，大于约定份额的部分，计入资本公积——资本溢价。由于企业创办者承担了初创阶段的巨大风险，同时在企业内部形成留存收益，新加入的投资者将享有这些利益，就要求其付出大于原有投资者的出资额，才能取得与原有投资者相同的投资比例。

　　有限责任公司增加资本金时，均须经股东会的决议。股东认缴新增资本的出资，按照设立有限责任公司缴纳出资的规定进行。股东可以用货币增资，也可以用实物、土地使用权等作价增资。对作为增资的实物或土地使用权，必须进行评估作价，依照有关规定办理。股东增资时，只能将其按约定投资比例计算的部分，作为其投入的资本金，记入“实收资本”科目的贷方；实际缴付的增资额超出其资本金的差额，为资本溢价，应记入“资本公积”科目的贷方。

　　房地产企业增资扩股形成的“实收资本”和“资本公积”构成了项目资本金。

　　【例3—3】 2008

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