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衡阳会计实务重点：房地产企业项目资本金的核算(五)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7衡阳会计实务重点相关内容房地产企业项目资本金的核算(五)总结如下：

　　资435000

　　贷：银行存款870000

　　资本金转让或偿还以后，清理工作即告结束。企业清算终了，如果清算收益大于清算损失的部分，应依法缴纳所得税。股份有限公司应按优先股股份面值对优先股进行分配，分配后剩余部分按普通股股东的持股比例进行分配。中外合作企业按合同中约定在合作期内一方先行收回投资的，必须按照法律规定或合同约定承担企业的债务责任。在缴纳所得税前收回投资的，须报经主管财政机关审批。

　　二、公司保留方式下的核算

　　项目公司开发的项目结束后，该公司继续存在，不进行清算和解散。项目公司保留一般有两个原因：一是继续以该项目公司为主体进行其他项目的开发，所以公司应当保留；二是项目公司在开发该项目时，形成了自持物业(也就是会计核算上的投资性房地产)，因为自持物业的存在，使项目公司虽然不再开发另外的项目，但也只能保留。

　　(一)通过减资收回资本金的核算

　　开发项目结束后，股东根据企业的实际情况，在保留项目公司的前提下，有时也会减少项目的注册资金。

　　项目公司根据股东会减资的决议，按减资的金额，借记“实收资本”科目，贷记“银行存款”、“其他应付款”等科目。如果项目公司形成的资本公积需要收回，应将该资本公积先转增资本，再按减资程序进行。

　　【例3—14】 2009年6月30日，中联房地产公司开发的项目结束，根据股东会决议，减资5000万元。公司通过银行将5000万元支付给其股东。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

　　借：实收资本 50000000

　　贷：银行存款 50000000

　　(二)通过往来收回资本金的核算

　　对于独资房地产企业，只有一个股东，可以将资金直接调回。

　　投资者减少资本金，应以实际支付给股东的金额，借记“其他应付款”科目，贷记“银行存款”科目。

　　【例3-15】 2009年7月12日，中联房地产公司所开发项目已基本结束，为提高资金的使用效率，公司股东决定调回资金6亿元。该款项全部通过公司的开户银行支付给股东。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

　　借：其他应付款 600000000

　　贷：银行存款 600000000

　　(三)通过股权转让收回资本金的核算

　　房地产开发项目公司在开发结束后，投资方将股权转让给物业公司，从而收回投入的资本金。

　　产权转让可以账面净值为依据，也可以重估价值为依据。如果以重估价值为依据，在清算时应先调整财产价值，借记(或贷记)“库存商品”、“固定资产”账户，贷记“累计折旧”账户，贷记(或借记)“清算损益”账户。下一步的工作是将清算损益转入未分配利润；将“未分配利润”、“资本公积”、“盈余公积”账户，按各方出资比例转入“实收资本”账户；并将出让方应收的资本由受让方发还给出让方。

　　【例3—16】中联房地产公司清算时的实收资本1000000元，其中甲、乙方各投资500000元，资本公积50000元，末分配利润20000元，经过清算发生清算损失净额80000元，清算后乙公司的股权转让给物业公司。

　　(1)结转清算损失时。

　　借：未分配利润80000

　　贷：清算损益80000

　　(2)按出资比例将资本公积及未分配利润转入实收资本。

　　借：实收资本——甲方投资 5000

　　——乙方投资 5000

　　资本公积 50000

　　贷：未分配利润(80000－20000) 60000

　　(3)由物业公司将转让产权应得款项支付给乙方，中联公司会计分录如下：

　　借：实收资本——乙方投资(500000－5000)495000

　　贷：实收资本——物业公司495000

　　第四节项目资本金核算的探讨

　　根据《企业会计准则》，对于房地产企业项目资本金主要通过实收资本、资本公积和留存收益来核算。但目前，房地产企业在实际核算操作中还存在以下几种方法：

　　通过资本公积核算项目资本金。

　　通过内部往来核算项目资本金。

　　一、通过资本公积核算项目资本金

　　房地产企业按照设立公司所需要的注册资金，将投资者投入的注册资本部分，计人实收资本，同时，将投资者投入的项目资本金中超过注册资本的部分，计入资本公积。

　　【例3—17】 2009年6月7日，中联房地产公司通过竞拍取得了上海某地块，地价为4亿元。该公司随即在上海注册了上海中联有限公司，确定注册资本为1亿元。上海中联有限公司收到中联房地产公司投入的资本5亿元，该款项全部存入公司的开户银行。上海中联有限公司根据有关原始凭证，会计分录如下：

　　借：银行存款 500000000

　　贷：实收资本 100000000

　　资本公积400000000

　　此方法存在的问题是：不符合会计准则中对资本公积的核算要求。《企业会计准则》规定，资本公积是企业收到投资者的超出其在企业注册资本(或股本)中所占份额的投资，以及直接计入所有者权益的利得和损失等。资本公积包括资本溢价(或股本溢价)和直接计入所有者权益的利得和损失等。而投资者投入的项目资本金并不属于资本溢价的性质，更不属于利得和损失，因此，通过资本公积核算项目资本金不符合《企业会计准则》的要求。

　　二、通过内部往来核算项目资本金

　　对于独资开发项目，有些房地产企业通过实收资本和内部往来来核算项目资本金。房地产企业将股东投入的资本金分为两部分，一部

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