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秦皇岛会计实务重点：房地产企业项目融资的核算(二)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7秦皇岛会计实务重点相关内容房地产企业项目融资的核算(二)总结如下：

　　金额之间的比例，它一般分为年利率、月利率和日利率。

　　年利率一般按本金的百分数表示，例如，年利率9％，又称年息九厘，表示本金100元，年利息额为9元。

　　月利率一般按本金的千分数表示，例如，月利率7．5‰，又称月息七厘五毫，表示本金100元，月利息额为7角5分。

　　日利率一般按本金的万分数表示。

　　年利率、月利率、日利率的换算公式为：

　　年息＝月息×l2－日息×360

　　月息＝年息÷l2＝日息×30

　　日息＝年息÷360＝月息÷30

　　2．本金

　　据以计算银行存、贷款利息的本金，是各种存、贷款账户上的实际存、贷款余额。比如，企业2008年4月1日向银行借款5亿元，5月1日归还3亿元，那么计算5月份的贷款利息时，其本金为2亿元(5－3)，而非5亿元。

　　3．计息日和计息时期

　　按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日。长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日。

　　单位撤销或转移存款账户，还清借款时，于结清账户时随时结算利息，计息时期实行“算头不算尾”，也就是说从有存、贷款业务发生的当日起(存款从存入之日起，贷款从借入之日起)计息，即所谓“算头”；到业务终止前一日(存款支取的前一日或贷款归还的前一日)止，即所谓“不算尾”，按照实际存、贷款天数计算利息。比如，某单位于2008年3月1日向银行借入资金4亿元，到3月26日还清，那么计算利息时应从3月1日算起(即算头)，到3月25日而不是3月26日为止(不算尾)，共计25天的利息。

　　应付利息＝本金×月利率×实际天数÷30

　　应付利息＝本金×年利率×实际天数÷360

　　【例4—3】假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款本金为5亿元，到期日为2009年12月31日，月利率6．255‰，年利率7．47％，计算利息如下：

　　(1)按季计算利息

　　2009年1月1日至3月21日应付利息＝500000030×6．225‰×79÷30

　　＝8196250(元)

　　2009年3月21日至6月21日应付利息＝500000000×6．225‰×92÷30

　　＝9545000(元)

　　2099年6月21日至9月21日应付利息＝500000000×6.225‰×92÷30

　　＝9545000(元)

　　2009年9月21日至12月21日应付利息＝500000000×6.225‰×91÷30

　　＝9441250(元)

　　2039年12月21日至12月31日应付利息＝500000000×6.225‰×10÷30

　　＝1037500(元)

　　5段利息相加得37765000元。

　　(2)按照年利率计算利息

　　应付利息＝500000000÷360×364×7．47％＝37765000

　　如果在贷款期间遇到国家基准利率调整，调整当年按原贷款利率计算利息，从次年1月1日开始按调整后的贷款利率计算利息。

　　(二)利息资本化金额的确定

　　根据《企业会计准则》的要求，结合房地产企业实际业务情况，房地产企业因借人开发贷款而发生的利息应按如下原则处理：

　　从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的利息，应当资本化，计入相关资产成本。

　　开发项目竣工验收后发生的利息，应当费用化，计入当期损益。

　　1．利息资本化的起点

　　可以看出，利息资本化的起点是贷款取得日。

　　会计准则规定，借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

　　资产支出已经发生(资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出)；

　　借款费用已经发生；

　　为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

　　房地产企业取得开发贷款的必备条件如下：

　　具备“四证”，即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

　　项目资本金或所有者权益不低于项目总投资的35％，且已在银行贷款发放前投入项目建设。

　　可以看出，房地产企业取得开发贷款前，必须将自有资金投入项目建设，且购建活动中的规划设计等工作已经完成，也就是说，企业在达到会计准则规定的资本化条件的情况下，才能取得开发贷款，因此，对于房地产企业开发贷款，它的利息资本化的起点就是贷款取得日。

　　2．利息资本化的终点

　　利息资本化的终点是开发项目竣工并通过验收。会计准则规定，购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，潜款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

　　购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态，可从下列几个方面进行判断：

　　符合资本化条件的资产的实体建造(包括安装)或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。

　　所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或者销售。

　　继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。

　　可以看出，房地产企业通过项目竣工验收，也就完成上述停止资本化的的几个条

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