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南通会计实务重点：房地产企业成本的核算(三)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7南通会计实务重点相关内容房地产企业成本的核算(三)总结如下：

　　本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

　　在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

　　开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

　　对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

　　6．开发间接费

　　指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：

　　现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费，修理费，办公费，办公用水电费，差旅费，市内交通费，运输费，通信费，业务交际费，劳动保护费，低值易耗品摊销，周转房摊销等。

　　利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

　　物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

　　质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

　　其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担，补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。

　　四、成本对象和成本项目之问的关系

　　所有房地产企业开发项目中，成本项目的划分是相同的，也就是说，成本项目的划分和确定不是企业自行确定的，而是由房地产行业有关规定所确定的。而成本对象的确定，则是房地产企业自行确定的，不同的房地产开发项目，其成本核算对象也是不相同的。因此，成本核算对象的确定是企业在成本核算中面临的首要任务，也就是说，房地产企业在项目开发前，首先要确定开发项目的成本核算对象。

　　房地产开发企业的开发总成本由各个成本对象的成本组成，而每个成本对象又由各个具体的成本项目组成。如图5—1所示。

　　五、会计科目的设置

　　(一)“生产成本”科目

　　“生产成本”科目核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。

　　“生产成本”科目可按“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”、“代建工程开发成本”进行明细核算，其中“房屋开发成本”应当分别按照成本核算对象设置明细账，并按规定的成本项目设置专栏。

　　土地开发成本：指房地产企业开发土地所发生的各项费用支出。

　　房屋开发成本：指房地产企业开发各种房屋所发生的各项费用支出。

　　配套设施开发成本：指房地产企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

　　代建工程开发成本：指房地产企业接受单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的其他工程(如市政工程)等所发生的各项费用支出。

　　(二)“开发间接费”科目

　　归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去。

　　(三)“库存商品”科目

　　核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。房地产企业在进行库存商品核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。“库存商品”科目按成本对象设置明细科目，用于核算各成本对象的实际成本。

　　第二节房屋开发成本的核算

　　房地产企业对于房屋开发成本的核算过程，实际上就是在确定成本对象的基础上，合理地进行成本归集和分配的过程。因此，房屋开发成本的归集和分配是房地产企业成本核算的重要内容。

　　成本归集就是将成本支出计入成本项目的过程，而成本分配就是将计入成本项目的成本支出分配计入成本对象的过程。房地产企业通过成本归集和成本分配，就可以反映出每个成本对象的成本支出，为计算销售成本创造条件。

　　一、成本分摊方法

　　企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计人开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的问接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。具体分配方法可按以下规定选择其一：

　　1．占地面积法

　　指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

　　一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

　　分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

　　2．建筑面积法

　　指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

　　一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

　　分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

　　3．直接成本法

　　指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

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