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赣州会计实务重点：房地产企业成本的核算(七)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7赣州会计实务重点相关内容房地产企业成本的核算(七)总结如下：

　　施工期间工程临时水电费一般由开发商直接支付，施工合同中约定开发商和施工单位分担比例。实际支付时，应该由开发商承担的部分直接记入“生产成本”科目，应该由施工单位承担的部分直接记人该施工单位“应付账款”科目借方。

　　发生时不能准确确定的，可以通过“其他应收款”科目先归集，借记“其他应收款”科目，贷记“银行存款”科目。最后将开发商应承担的部分借记“生产成本”科目，将由施工单位承担的部分借记“应付账款——施工单位”科目，按全部的水电费贷记“其他应收款”科目。

　　在进行工程水电费的核算时，在从施工单位工程款中扣除房地产企业代垫工程水电费时的账务处理与甲供材料的账务处理有所不同。水电费发生时，直接借记“应付账款——施工单位”科目，并没有像甲供材料一样，从“应付账款——甲供材料”中过渡，这样做的原因是，工程水电费不存在分批领用的问题，而甲供材料存在分批领用的问题，因此，必须先在“应付账款——甲供材料”科目中过渡，每次领用时，再冲减该科目，并按领用的金额，借记“应付账款——施工单位”科目。

　　这里要注意，房地产企业应将取得的水电费发票复印件及原始凭证分割单一并交与施工单位，施工单位据此入账。

　　6．建筑安装工程费的分配

　　如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，房地产企业在发生建筑安装工程费时，应先将其支出通过“生产成本——房屋开发成本——待分摊成本——建筑安装工程费”账户进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。

　　应由开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，即记入“生产成本——房屋开发成本(或配套设施开发成本)——某成本对象——建筑安装工程费”账户的借方。应由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建工程”账户的借方。

　　(1)按工程结算额分配。建筑安装工程费与其他成本项目不同，开发产品一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象，也就是说，成本对象都具有独立的设计概算或施工图预算，因此，根据每一个成本对象的设计概算或施工图预算，房地产企业发生的建筑安装工程费在最后完工结算工程价款时，都可以准确确定每一个成本对象的建筑安装工程费。因此，一般情况下，房地产企业应在工程完工时，按照工程结算值分配计入相应的成本对象。

　　(2)按工程预算造价分配。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，也可以按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费，并计入相应的成本对象，公式如下：

　　某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计

　　总之，建筑安装工程费不能按占地面积法、建筑面积法等分摊方法进行分摊，只能按照工程结算额或工程预算造价进行分摊。

　　【例5—5】中联房地产公司将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080000元，这两幢商品房的预算造价为：101商品房为630000元，102商品房为504000元，合计1134000元。

　　工程完工结算工程价款时，计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：

　　101商品房建安工程费＝1080000×630000÷1134000＝600000(元)

　　102商品房建安工程费＝1080000×504000÷1134000＝480000(元)

　　(二)采用自营方式的核算

　　采用自营方式进行建筑安装工程施工的开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接计入有关开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即记入“生产成本——房屋开发成本——某成本对象——建筑安装工程费”账户的借方和“库存材料”、“应付职工薪酬”、“银行存款”等账户的贷方。

　　如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“生产成本——房屋开发成本——某成本对象——建筑安装工程费”账户。

　　企业用于项目开发的各项设备，即附属于工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，计入有关项目开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即记入“生产成本——房屋开发成本——某成本对象——建筑安装工程费”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。

　　五、基础设施费的归集与分配 (一)基础设施费的归集

　　房地产项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通信、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通信等大市政公司交纳的费用。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费"成本项目，即记入“生产成本——房屋开发成本(或配套设施开发成本)——某成本对象——基础设施费”账户的借方；分不清成本核算对象的，应先将其支出通过“生产成本——房屋开发成本——待分摊成本——基础设施费”账户进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。

　　应由开发产品受益的，将其分配计入有关成本核算对象，记入“生产成本——房屋开发成本(或配套设施开发成本)——某成本对象——基础设施费”账户的借方。应由投资性房地产或固定资产受益的，将其分配记入“在建工程”账户的借方。

　　(二)基础设施费的分配

　　基础设施费的分配方法包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。房地产企业在分配时，可以自行选择其中的一种方法。对于基础设施费中的具体支出项目，可以具体分析，分别采用不同的分配方法。如果没有确实的理由，基础设施费的支出项目应采用统一的分配方法，也就是不能人为地通过分配方法的选择来调节各成本对象的成本。

　　六、开发问接费的归集与分配

　　(一)开发间接费的归集

　　房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用属于开发问接费。开发间接费包括现场管理费用、利息及借款费用、专项基金、质检费等。

　　开发间接费虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定应由哪项开发产品所负担，因而无法将其直接计入各项开发产品成本。为了简化核算手续，应将其先记入“开发问接费用”账户，然后按照适当分配标准，分配计入各项开发产品成本。

　　企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付职工薪

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