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德阳会计实务重点：房地产企业销售物业的核算(四)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7德阳会计实务重点相关内容房地产企业销售物业的核算(四)总结如下：

　　贷：主营业务收入 30000000

　　2．从房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以上的账务处理

　　从房屋交付日算起，剩余房款收款期在3年以上的，应当按照《企业会计准则第14号——收入》理解为“实质上具有融资性质”的收入。按照准则要求，采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品或提供劳务等经营活动产生的长期应收款，满足收入确认条件的，按应收的合同或协议价款，借记“长期应收款”科目，按应收的合同或协议价款的公允价值，贷记“主营业务收入”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”。采用实际利率法按期计算确定的利息收入，借记“未实现融资收益”，贷记“财务费用”科目。

　　房地产企业应收合同或协议价款的公允价值的确定方法为：按合同价款未来现金流量现值确定，折现率采用同期银行贷款利率。房地产企业确定利息收入采用的实际利率按同期银行贷款利率确定。

　　因此，房地产企业超过3年的分期收款的账务处理如下：按应收的合同价款未来现金流量现值确定为当期的收入金额。折现率采用同期银行贷款利率。应收的合同价款和折现后的收入金额之间的差额，应当在合同期问内按照应收款项的摊余成本和同期银行贷款利率计算确定的金额进行摊销，作为财务费用的抵减处理。

　　账务处理：

　　(1)确认销售收入时。

　　借：长期应收款(合同价款)

　　贷：主营业务收入(应收的合同价款未来现金流量现值)

　　未实现融资收益(差额)

　　(2)分期收取款项时。

　　借：银行存款

　　贷：长期应收款

　　(3)未实现融资收益摊销时。

　　借：未实现融资收益

　　贷：财务费用

　　【例6—6】中联房地产公司与客户与2006年9月10日签订了房屋销售合同，合同总价3000万元，付款条件为：合同签订时付500万元，竣工交付时付500万元(竣工交付日为2007年12月10日)，剩余款项2000万元在竣工交付日起5年内付清。中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，账务处理如下：

　　合同约定价款为2000万元，分5期于期末平均收回，按同期银行贷款利率7．93％(5年期)折现计算收入额为l 600．03万元，两者差额399．97万元按表中金额分期抵减财务费用。具体见表6—1。

　　表6-1 单位：万元

	未收本金	财务费用	分期收款	已收本金
日期	(1)＝上期(1)－上期(4)	(2)＝(1)×7.93％	(3)	(4)－(3) (2)
销售日	1600.03
收款日1	1600.03	126.88	400	273.12
收款日2	1326.91	105.22	400	294.78
收款日3	1032.13	81.85	400	318.15
收款日4	713.98	56.62	400	343.38
收款日5	370.60	29.40	400	370.60
合计		399.97	2000	1600.03

　　(1)2007年12月10日确认销售收入时。

　　借：长期应收款 20000000

　　贷：主营业务收入 16000300

　　未实现融资收益 3999700

　　(2)收款日1分期收取款项时。

　　借：银行存款4000000

　　贷：长期应收款 4000000

　　(3)收款日1未实现融资收益摊销时。

　　借：未实现融资收益 1268800

　　贷：财务费用 1268800

　　不管采取上述何种方式，会计期末“长期应收款”科目应按相关规定计提坏账准备。

　　分期收款销售方式的税务处理不同于会计处理。税务上按照合同约定的收款时间和金额(提前收到的按照实际收到的时间和金额确认)计算应纳营业税。在企业所得税方面，财务上按照全额结转收入和成本，税务上按照实现的收入结转成本，因此需要进行纳税调整，把两者的差额确认为“递延所得税负债”。

　　三、面积差的核算

　　面积差是指房地产企业销售的商品房竣工交付时，实际销售面积与原签订销

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