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凉山彝族自治州会计实务重点：房地产企业销售物业的核算(七)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7凉山彝族自治州会计实务重点相关内容房地产企业销售物业的核算(七)总结如下：

　　“已完工开发产品”核算出售开发产品。

　　库存商品在资产负债表日应当按照成本与可变现净值孰低计量。当市场发生重大变化，预计可变现净值低于库存成本时，在取得确凿证据的情况下，报相关部门和领导批准后按照预计可变现净值进行计量并进行相应的账务处理。对于房地产企业来讲，一般不存在减值的问题，因此，在这里不再对减值的核算进行介绍。

　　(二)“主营业务成本”科目

　　“主营业务成本”科目核算房地产企业对外转让、销售、结算开发产品等应结转的成本。与投资性房地产和固定资产有关的成本不在本科目中核算。

　　项目结转销售收入时，根据结转收入的房号，相应地结转成本。借记“主营业务成本”科目，贷记“库存商品”科目。

　　期末，应将“主营业务成本”科目的余额转入“本年利润”科目，结转后“主营业务成本”科目应无余额。

　　二、产成品入库的核算

　　开发产品竣工验收达到预定可使用状态、成本结算完成后，编制库存产品成本明细表，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，使用的面积要和测绘部门出具的实测面积一致。库存产品的分类要根据核算对象的划分和实际核算需要进行确定。《库存产品成本明细表》作为开发产品成本结转库存产品成本的依据，附在凭证后面，借记“库存商品”的相关明细科目，贷记“生产成本”的相关明细科目。

　　【例6-10】中联房地产公司开发的项目，于2009年12月份竣工交付，该商品房全部对外销售，开发过程中共发生生产成本50000万元。商品房竣工交付时，中联公司根据有关原始凭证结转库存产品成本，编制会计分录如下：

　　借：库存商品 500000000

　　贷：生产成本 500000000

　　三、产成品出库的核算

　　会计期末根据收入确认原则分产品确认实现的销售收入和销售面积，同时根据实现的销售面积结转相应的开发产品销售成本。

　　结转的某已实现销售开发产品成本＝实现的销售面积×该开发产品单位面积成本

　　账务处理为：借记“主营业务成本”科目，贷记“库存商品”科目。结转销售成本时，编制销售产品成本明细表并附凭证后，该表详细登记实现销售的每套房源信息。

　　【例6-11】续上例，中联房地产公司开发的项目，于2009年12月份竣工交付，该商品房全部对外销售，开发过程中共发生生产成本50000万元。该项目总可售建筑面积为10万平方米，商品房竣工交付时，已实现销售建筑面积6万平方米，中联公司根据有关原始凭证结转开发产品销售成本，账务处理如下：

　　该开发产品单位面积成本＝总成本÷总可售建筑面积＝50000÷10＝5000(元／平方米)

　　结转的某已实现销售开发产品成本＝实现的销售面积×该开发产品单位面积成本

　　＝6×5000＝30000(万元)

　　借：主营业务成本 300000000

　　贷：库存商品 300000000

　　四、产成品出库后成本支出的核算

　　开发产品成本结转完后又发生成本支出情况下，会造成库存开发产品成本与实际成本不符，两者的差异叫成本差。

　　在发生差异的开发产品已经全部销售情况下，“成本差”记入“销售费用——其他”科目。

　　在没有全部销售的情况下，发生的成本差先通过“生产成本”科目归集，然后转入“库存商品”科目，调整剩余库存商品成本，重新计算未售库存商品单位面积成本。

　　【例6—12】中联房地产公司开发的项目，于2009年12月份竣工交付，并相应结转收入和成本。2010年1月份该项目又发生成本2000万元，累计销售比例为80％。中联公司根据有关原始凭证结转开发产品销售成本，编制会计分录如下：

　　(1)归集成本差时。

　　借：生产成本 20000000

　　贷：银行存款 20000000

　　(2)结转成本差时。

　　借：库存商品 20000000

　　贷：生产成本 20000000

　　2010年3月份，该项目又发生成本500万元，2010年2月底时，该项目已全部销售完毕，并结转了收入和成本。中联公司作会计分录如下：

　　借：销售费用 5000000

　　贷：银行存款 5000000

　　第四节代收款项的核算

　　房地产企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入。对于代收款项，房地产企业在会计核算与税务处理上存在一定的差异。

　　一、代收款项的账务处理

　　代收款项通过“其他应付款”科目核算，在此科目下设置“代收款”二级科目，按照代收款项种类不同分别设置契税、维修基金、产权证手续费等三级科目，并合理进行辅助核算。

　　如果有代收的煤气气源费，可按上述方法核算收取情况，在“气源费”明细科目下单设“气源费支出”明细科目，核算按工程进度支付的煤气建设费。

　　二、代收款项的税务处理

　　根据我国营业税有关规定，企业向购买方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其各种性质的价外收费，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

　　对于房地产企业来讲，除了代收的住房专项维修基金以及契税以外的代收款项，均应计入营业税的计税收入，征收营业税。也就是说，房地产企业发生的某些代收款项，虽然在会计核算上不做为收入处理，但在税务处理上应做计税收入处理。

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