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安庆会计实务重点：房地产企业持有物业的核算(一)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7安庆会计实务重点相关内容房地产企业持有物业的核算(一)总结如下：

　　*9节持有物业核算概述

　　房地产企业的持有物业是指房地产企业开发的非销售的经营性物业。

　　所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言，经营性物业具有长期收益的特点，而一个国家经营性物业发展的水平体现了一个国家整体经济发展水平和可持续发展能力。

　　一、房地产企业持有经营性物业的动因

　　(一)分割销售存在弊端

　　写字楼分割销售，产权分散，后期运营会受到限制。一些地段优越、硬件设施先进的写字楼物业，房地产企业免不了会“惜售”。这类优质写字楼如果建设后分割销售，也很难体现其远期的价值，而且分割后物业管理、楼宇租金等都很难协调一致，会影响整个写字楼的形象。如果说写字楼分割带来的仅仅是经营与管理的阻力，那么商铺的分割销售却可能带来巨大的投资风险，进而有可能引发社会矛盾。

　　(二)长期持有是商业地产的良性发展之路

　　资金紧张是多数房地产企业选择分割销售的主要原因，上市、REITs等融资手段还仅仅是少数房地产企业的“盛宴”。今后几年。在商业地产开发中“卖掉就走”的房地产营销策略将会减少，商业地产开发“金融产品化’’是商业地产发展的长远趋势，国内持有型商业物业项目也会更多。

　　(三)适度资产组合有利于房地产企业现金流稳定

　　在宏观经济调控之下，房地产企业的可持续经营能力面临考验，依靠内生资金提升业绩、扩展规模的企业更容易受到投资者的青睐。而内生资金主要来源于企业自有经营性物业产生的长期收益。可售物业与自有经营性物业之间形成的适度资产组合将成为房地产企业的现金流“稳定器”。

　　(四)增加自有资产是向不动产企业转变的有效途径

　　国外房地产企业绝大多数是不动产企业，而国内房地产企业仅仅是简单的建房卖房。然而，相对于开发商，不动产商具有更强的抵抗风险和持续发展的能力。因此，通过发展经营性物业增加自有资产，最终转变为不动产企业是房地产公司的必然选择。

　　二、持有物业的特点

　　(一)收益稳定，回收期长

　　房地产企业对持有物业的经营，一般只有两种方式，一是出租，二是自营。但无论是出租还是自营，租金收入或自营收入都相对稳定，这是由房屋作为不动产的特性所决定的。

　　与销售物业一次性取得收入不同，持有物业的收益是分期取得的，也就是说，房地产企业通过持有物业，将一次性收入转变为分期收取，虽然回收期变长，但收入持久而稳定。

　　(二)投资额大，回报率低

　　房地产企业持有的经营陛物业，为满足出租和自营的要求，一般面积都很大，因此，房地产企业为开发持有物业的投入很大，相对来说，回报率就会很低。

　　(三)有充足的现金流

　　对于持有物业产生的收益来讲，*5的成本就是持有物业的折旧，而折旧是不需要支付现金的，因此，持有物业可以产生大量的现金流。

　　三、持有物业核算的特点

　　(一)持有物业与销售物业的核算方法不同

　　持有物业与销售物业在开发阶段的会计核算方法不同。持有物业作为在建工程核算，并最终转入投资性房地产或固定资产中；销售物业作为生产成本核算，并最终转入库存商品中。

　　另外，持有物业与销售物业在核算时期上也存在不同。销售物业完工并销售完毕后不需要再进行会计核算，而持有物业则要长期进行核算。

　　(二)出租与自营的核算方法不同

　　根据用途不同，可以将持有物业分为出租经营和自营两类，其核算方法也不尽相同。具体如下：

　　对于以出租为目的持有物业，应将持有物业转人“投资性房地产”科目。

　　对于以自营为目的持有物业，应将自营物业转入“固定资产”科目。

　　(三)持有物业存在公允价值核算模式

　　持有物业如果对外出租则作为投资性房地产处理，而作为投资性房地产，按《企业会计准则》的规定，在符合一定条件的情况下，可以按照公允价值进行计量。而销售物业则只能按历史成本进行计量。

　　第二节出租物业的核算

　　一、出租物业开发的核算

　　出租物业是指房地产企业开发的以出租为目的的房地产。

　　根据《企业会计准则》的要求，房地产企业出租物业作为投资性房地产进行核算。投资性房地产是指房地产企业以取得租金或资本增值为目的而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物。 (一)出租物业的确认和初始计量

　　1．出租物业的确认条件

　　根据《企业会计准则》的要求，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：

　　与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

　　该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

　　对于房地产企业的出租物业来讲，作为投资性房地产确认的条件包括以下两点：

　　出租物业竣工验收并达到预定可使用状态。

　　出租物业的租赁期开始。

　　2．出租物业的初始计量

　　根据《企业会计准则》的要求，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成(包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等)。

　　对于房地产企业的出租物业来讲，出租物业按照出租物业开发产品成本进行初始计量。

　　(二)出租物业开发的账务处理

　　1．出租物业成本支出的账务处理

　　出租物业的成本支出通过“在建工程”科目进行核算，并按照出租物业的不同产品进行明细核算。发生成本支出时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

　　出租物业成本支出项目的设置与开发产品的成本支出项目相同。包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。

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