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蚌埠会计实务重点：房地产企业持有物业的核算(二)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7蚌埠会计实务重点相关内容房地产企业持有物业的核算(二)总结如下：

　　例7—1】 2009年6月30日，中联房地产公司为开发购物中心支付土地价款1亿元。中联公司根据有关原始凭证，应作如下分录入账：

　　借：在建工程——购物中心 100000000

　　贷：银行存款 100000000

　　2．出租物业竣工的账务处理

　　出租物业竣工且租赁期开始时，已租赁部分成本从“在建工程”科目转入“投资性房地产”科目。借记“投资性房地产”科目相关明细科目，贷记“在建工程”科目。

　　由于出租物业分区域出租，因此要按照不同业态设置辅助核算，单独归集每个出租业态的建造成本，使每个业态成本具有“可计量”性，防止因部分出租造成投资性房地产难以确认。

　　“投资性房地产”科目按照不同的业态分别设置明细科目，计提折旧时可以按类进行。

　　【例7—2】续上例，中联房地产公司竣22的购物中心于2010年2月1日开业，总成本为5亿元，总建筑面积10万平方米，出租面积比例为80％。中联公司根据有关原始凭证，应作如下账务处理：

　　已租赁部分成本＝总成本÷总建筑面积×出租面积比例＝50000÷1O×80％＝40000(万元)

　　借：投资性房地产——购物中心400000000

　　贷：在建工程——购物中心400000000

　　(三)出租物业暂估入账的账务处理

　　房地产企业出租物业开业产生租金收入时，如果成本决算还没有完成，应按照预算成本暂估入账并提取折旧，待实际成本确定时再进行调整。

　　【例7—3】 2009年12月31日，中联房地产公司开发的购物中心竣工，但成本决算还未完成，按预算成本该购物中心开发成本总计5亿元，总建筑面积10万平方米。2010年2月该购物业中心成本决算完成，实际成本总计为5．5亿元。中联公司根据有关原始凭证，应作如下账务处理：

　　(1)暂估入账时。

　　借：投资性房地产——购物中心——暂估入账 500000000

　　贷：在建工程——购物中心——暂估入账 500000000

　　(2)实际成本确定时。

　　先按暂估入账时的会计分录用红字冲回，再作会计分录如下：

　　借：投资性房地产——购物中心 550000000

　　贷：在建工程——购物中心 550000000

　　二、出租物业收入的核算与管理

　　(一)出租物业租金的计算

　　出租物业每一期间应收取的租金，应根据租赁合同或协议规定的收取时间和标准进行计算。在计算租金时应重点关注以下几点：

　　房地产企业应根据进场交付确认书与承租客户书面确认起始计租日，并提交企业财务部门和经营部门作为计算和收取租金的依据。

　　房地产企业经营部门应根据合同约定及确认后的起始计租日，计算应收取的租金，并负责完成租金的收取工作。

　　房地产企业财务部门应根据合同约定、确认后的起始计租日及已收款情况，完成与租金相关的账务处理。

　　(二)出租收入的账务处理

　　房地产企业出租物业的租金和出租收入是两个不同的概念。租金是按照租赁合同或协议定期收取的某一阶段的租金。而出租收入是合同或协议约定的租金在租赁期内的各个期间按权责发生制原则确认的营业收入。也就是说，租金是按照收付实现制收取的款项，而出租收入是按照权责发生制确认的账面金额。

　　会计期末根据相关出租合同约定按照权责发生制原则确认租金收入，房地产企业租金收入通过“其他业务收入”科目进行核算，确认的收入记入“其他业务收入”科目相关明细科目。

　　1.租金收入的账务处理

　　房地产企业按合同约定收到租金时，借记“银行存款”等科目，贷记“预收账款”科目；如果房地产企业未能按合同约定收到租金，则应按房地产企业发出的租金催缴通知书的应收租金金额，借记“应收账款”科目，贷记“预收账款”科目。

　　每一会计期间确认租金收入时，根据权责发生制的原则计算的该会计期间应确认租金收入的金额，借记“预收账款”科目。贷记“其他业务收入”科目。发生租赁合同中止，退还租金时，按退还的租金金额，借记“预收账款”等科目，贷记“银行存款”等科目。

　　【例7-4】中联房地产公司与某客户签订租赁合同，租赁合同中的租赁期限为2008年1月1日到2009年12月31日，租金标准为每月10万元，租金支付方式为按季交付，租金支付的具体时间和金额为：

　　2008年1月5日前：30万元

　　2008年4月5日前：30万元

　　2008年7月5目前：30万元

　　2008年10月5日前：30万元

　　2008年1月2日中联公司实际收到一季度租金30万元。会计分录如下：

　　(1)1月2日收到租金时。

　　借：银行存款 300000

　　贷：预收账款 300000

　　(2)1月末确认当月租金收入时。

　　借：预收账款 100000

　　贷：其他业务收入 100000

　　2008年4月5目，中联公司未收到二季度租金，根据租赁

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