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安康会计实务重点：房地产企业持有物业的核算(四)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7安康会计实务重点相关内容房地产企业持有物业的核算(四)总结如下：

　　算

　　(一)成本模式下后续支出的核算

　　出租物业的后续支出是指出租物业在使用过程中计提的折旧以及发生的更新改造支出、装修支出以及日常维修支出等。房屋的后续支出分为以下几类，处理方法也有所不同：

　　维修支出

　　装修支出

　　改建支出(改动建筑物结构并延长使用年限)

　　计提折旧

　　1．维修的账务处理

　　《企业会计准则》规定，固定资产发生后续支出时，其确认原则同初始确认原则。初始确认原则为：该固定资产包含的经济利益很可能流人企业；该固定资产的成本能够可靠地计量。也就是说，出租物业的后续支出，如果能够使企业得到相应的经济利益，则应该计入出租物业成本；如果不能使企业得到相应的经济利益，则应该计入当期损益。

　　一般情况下，出租物业投入使用之后，由于建筑物磨损、各组成部分耐用程度不同，可能导致房屋设施的局部损坏，为了维持房屋的正常使用，企业将对房屋进行必要的维修。房屋的日常维修费用只是确保房屋的正常使用状况，一般不产生未来的经济利益。因此，日常维修通常不符合资产的确认条件，在发生时应直接计入当期损益。

　　房地产企业发生的日常维修支出应直接计入当期损益。发生时，按照支出的金额，借记“其他业务成本”科目，贷记“银行存款”等科目。

　　【例7-7】中联房地产公司将其拥有的房屋对外出租，租赁期限为2008年1月1日至2009年12月31日。中联公司于2008年6月5日发生维修支出5000元，根据相关原始凭证，中联公司账务处理如下：

　　借：其他业务成本 5000

　　贷：银行存款 5000

　　根据企业所得税法，发生的房屋维修支出可以在企业所得税前直接扣除。

　　2．装修的账务处理

　　根据《企业会计准则》，房地产企业发生的装修费用一般情况下可以对未来产生一定的经济利益，因此，房地产企业对于出租物业的装修费用符合资产确认的条件，应计入出租物业的成本。

　　房地产企业对于出租物业发生的装修费用，应借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。

　　在实际操作中，对于出租物业装修费用，如果初始装修费用占房屋原值比例较低(20％以下)，可以直接计入出租物业成本，通过出租物业本身来计提折旧；如果比例较高或再装修时发生的装修费用，在“投资性房地产”科目下设置“装修费用”明细科目核算，不计残值，按10年提取折旧。

　　对于二次装修发生的装修费用，根据《企业会计准则》的规定，应将发生的装修支出记入“投资性房地产”科目下的“装修费用，，明细科目，同时，应当终止确认原装修部分的账面价值。

　　【例7—8】 2000年5月份中联房地产公司开发的大型购物中心竣工_，为满足购物中心开业的要求，中联公司共花费6000万元进行装修，通过银行存款支付，于2000年8月底装修完毕，该装修费用相对开发成本占比较大。中联公司根据相关原始凭证，编制会计分录如下：

　　借：投资性房地产——装修费用 60000000

　　贷：银行存款 60000000

　　中联公司装修费用采用直接法，按10年计提折旧，2000年9月份计提折旧50万元(6000÷10÷12)，会计分录如下：

　　借：其他业务成本 500000

　　贷：投资性房地产累计折旧 500000

　　2009年5月中联公司对该购物中心进行重新装修，装修费用总计5000万元，于2009年9月份装修完毕。

　　借：投资性房地产——装修费用 50000000

　　贷：银行存款 50000000

　　截至2009年4月底，中联公司已计提折旧5400万元，2009年4月份中联公司应补提折旧600万元，会计分录如下：

　　借：其他业务成本 6000000

　　贷：投资性房地产累计折旧 6000000

　　同时终止原装修费用的账面价值，会计分录如下：

　　借：投资性房地产累计折旧 60000000

　　贷：投资性房地产——装修费用 60000000

　　根据企业所得税法，发生的房屋装修支出应作为其他长期待摊费用在不短于3年内摊销。

　　3．改建的账务处理

　　房屋的改建支出是指改动建筑物结构并延长该建筑物使用年限的支出。

　　根据《企业会计准则》，房地产企业发生的改建支出由于延长了该建筑物的使用年限，因此，对未来产生了一定的经济利益，因此，房地产企业对于出租物业的改建支出符合资产确认的条件，应该予以资本化。

　　在实际操作中，出租物业发生改建支出时，应将该出租物业原值、计提的累计折旧和减值准备转销，将出租物业的账面价值转入在建工程，并停止计提折旧。发生的改建支出，通过“在建工程”核算。在出租物业改建支出完工并达到预定可使用状态时，再从“在建工程”科目转为“投资性房地产”科目，并按重新确定的使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧。

　　《企业会计准则》要求将改造的出租物业先转入在建工程，是基于出租物业停止使用，如果出租物业改造过程中，没有影响房屋的正常使用，则不应当通过“在建工程”科目过渡核算。应当先将改造支出在“在建工程”科目归集，在出租物业改造完成日，将原出租物业账面价值结转入“在建工程”科目，并于当月连同“在建工程”科目中的改造支出，一并结转记入“投资性房地产”科目。

　　【例7—9】 2008年5月份中联房地产

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