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榆林会计实务重点：房地产企业持有物业的核算(五)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7榆林会计实务重点相关内容房地产企业持有物业的核算(五)总结如下：

　　公司对其拥有的大型购物中心进行改造，购物中心停止营业，改造时该购物业中心原值30000万元，累计折旧10000万元，账面净值20000万元。共发生改造支出5000万元。中联公司根据相关原始凭证，编制会计分录如下：

　　(1)转销原值和已计提折旧时。

　　借：投资性房地产累计折旧 100000000

　　在建工程 200000000

　　贷：投资性房地产 300000000

　　(2)发生改建支出时。

　　借：在建工程 50000000

　　贷：应付账款 50000000

　　(3)改造完成时。

　　借：投资性房地产 250000000

　　贷：在建工程 250000000

　　如果改造时，该购物中心不停止营业，中联公司根据相关原始凭证，编制会计分录如下：

　　(1)发生改建支出时。

　　借：在建工程 50000000

　　贷：应付账款 50000000

　　(2)完工时。

　　2008年5月份改造开始时，累计折旧为10000万元，假设改造完成时，累计折旧为12000万元，则会计分录如下：

　　借：投资性房地产累计折旧 120000000

　　在建工程 l80000000

　　贷：投资性房地产 300000000

　　借：投资性房地产 230000000

　　贷：在建工程 230000000

　　从以上可以看出，出租物业改造时是否停用对改造后出租物业的入账价值是有影响的，也将影响改造后出租物业计提折旧的金额。

　　根据企业所得税法，发生的房屋改造支出按照延长后的使用年限计提折旧并进行税前扣除。

　　4．计提折旧的账务处理

　　对于房地产企业来讲，出租物业的折旧是在预计使用年限内按直线法计提，即出租物业原值减去预计残值后除以预计使用年限。已计提减值准备的出租物业计提折旧时，按照出租物业原价减去累计折旧和已计提减值准备的账面净额以及尚可使用年限重新计算确定折旧率，未计提出租物业减值准备前已计提的累计折旧不作调整。公式如下：

　　每月计提折旧额＝资产原值×(1－预计净残值率)÷折旧年限÷l2

　　出租物业的预计使用年限一般为所占用土地的土地使用权的年限，出租物业一般为商业地产，土地使用权的年限为40～50年。至于预计净残值，按税法规定，预计净残值率为5％以内的，可以在企业所得税税前列支，因此，房地产企业一般按税法规定的5％作为企业会计核算时的预计净残值率。出租物业按月计提折旧。

　　出租物业在计提当月折旧时，按计提的折旧额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧”科目。

　　【例7-1O】 2009年12月31日，中联房地产公司开发的购物中心竣工，该购物中心开发成本总计50000万元，按50年计提折旧，预计净残值率为5％，2010年1月份开始计提折旧。中联公司根据有关原始凭证，应作如下账务处理：

　　每月计提折旧额＝50000×(1－5％)÷50÷12＝79．17(万元)

　　每月计提折旧时，会计分录如下：

　　借：主营业务成本 791700

　　贷：投资性房地产累计折旧 791700

　　(二)公允价值模式下后续支出的核算

　　有些房地产企业在核算出租物业时，采用的是公允价值的计量模式。也就是说，按照出租物业的公允价值对出租物业进行核算。

　　1．公允价值模式的条件

　　有确凿证据表明出租物业的公允价值能够持续可靠取得的，可以对出租物业采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

　　出租物业所在地有活跃的房地产交易市场；

　　企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对出租物业的公允价值作出合理的估计。

　　从实际情况看，如果房地产企业持有的是大型自持物业，则不能够按公允价值模式核算；而如果房地产企业持有的是小型自持物业，则可以按公允价值模式核算。

　　2．公允价值模式的账务处理

　　采用公允价值模式计量的，不对出租物业计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日出租物业的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　如果存在增值，则按增值额借记“投资性房地产”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；如果存在减值，则按减值额借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产”科目。

　　公允价值模式下发生后续支出时，账务处理与成本模式下后续支出的账务处理是一致的。但在会计期末，应按公允价值调整“投资性房地产”科目，差额计人当期损益。

　　公允价值变动损益不计征企业所得税，在处置时，按初始价值确认计税基础。

　　【例7-11】 2008年5月份中联房地产公司对其拥有的大型购物中心进行改造，改造时购物中心停止

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