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漳州会计实务重点：房地产企业持有物业的核算(七)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7漳州会计实务重点相关内容房地产企业持有物业的核算(七)总结如下：

　　贷：银行存款 100000000

　　(2)2009年12月31日结转成本时。

　　借：固定资产——酒店400000000

　　贷：在建工程——酒店400000000

　　(三)自营物业暂估入账的账务处理

　　房地产企业自营物业竣工时，如果成本决算没有完成，应按照预算成本暂估入账并提取折旧，待实际成本确定时再进行调整。

　　二、自营物业收入的核算与管理

　　房地产企业往往设立分公司自营物业进行经营和管理，因此，自营物业的收入也要通过分公司进行核算。

　　(一)开办费的核算

　　开办费是指在自营物业开业前为筹备开业的必要支出。

　　为便于独立核算自营物业的收入，开办费应在分公司进行核算。分公司应根据发生费用的性质分别计入不同科目，如“固定资产”、“低值易耗品”、“管理费用”、“销售费用”、“长期待摊费用”等。

　　(二)资金往来的核算

　　房地产企业与分公司之间的资金往来通过“其他应收款”或“其他应付款”科目核算。房地产企业支付往来款时，借记“其他应收款——一般往来”科目，贷记“银行存款”等科目；房地产企业收到往来款时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他应收款——一般往来”科目。

　　(三)自营收入的核算

　　房地产企业自营物业产生的自营收入是指分公司形成的利润。

　　1．分公司利润的核算

　　分公司当期结转未分配利润时，按当期“本年利润”科目的余额，借记“本年利润”科目，贷记“利润分配——未分配利润”科目。同时，借记“利润分配一未分配利润”科目，贷记“其他应付款”科目。分公司上交利润时，借记“其他应付款”科目，贷记“银行存款”等科目。

　　2．房地产企业自营收入的核算

　　对分公司当期未分配利润计提时，借记“其他应收款——自营收入”科目，贷记“其他业务收入”科目。收到分公司上交的利润时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他应收款——自营收入”科目。

　　3．相关税金的核算

　　分公司的营业税、增值税、个人所得税、印花税等与日常经营相关的税金由分公司提取和缴纳，按相关规定在分公司进行会计处理。

　　与土地使用权、房屋建筑物相关的税费(包括土地使用税、房产税等)依有关规定应由房地产企业承担的，按计提的金额，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费”科目。实际缴纳时，借记“应交税费”科目，贷记“银行存款”等科目。

　　三、自营物业后续支出的核算

　　(一)装修的账务处理

　　自营物业装修支出在房地产企业核算，初次装修费用单独计价，在“固定资产”科目下设置“装修费用”明细科目核算，不计残值，按10年计提折旧。下次装修时如果没有提足折旧，剩余部分一次性计入当期损益，记入“其他业务成本”科目。再装修发生的残值收入冲减装修费用后仍按照上述方法核算。装修时一并购入可单独辨认和计量的电器和家具等，单独作为固定资产管理和核算。

　　(二)自营物业改建的账务处理

　　自营物业改建支出在房地产企业进行核算，发生的改建支出予以资本化，记入房地产企业的“固定资产”科目，具体核算方法与出租物业相同。

　　(三)自营物业日常维修的账务处理

　　与出租物业相同，自营物业日常维修支出也应直接计入当期损益。但与出租物业不同的是，自营物业日常维修支出不是计入房地产企业的当期损益，而是计入分公司的当期损益。

　　(四)计提折旧的账务处理

　　房地产企业按期(月)计提自营物业的折旧，借记“其他业务成本”科目，贷记“累计折旧”科目。处置自营物业时还应同时结转累计折旧。

　　(五)自营物业土地使用权摊销的账务处理

　　对于房地产企业自营物业所占用的土地，在“无形资产”科目中核算，房地产企业按期(月)计提相应的无形资产摊销时，借记“其他业务成本”科目，贷记“累计摊销”科目。处置自营物业时，还应同时结转这部分累计摊销。

　　四、自营物业处置的核算

　　当自营物业被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项自营物业。

　　企业出售、转让、报废自营物业或发生自营物业毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。自营物业的账面价值是自营物业成本扣减累计折旧和累计减值准备后的金额。具体核算过程如下：

　　房地产企业处置自营物业时，按该项固定资产账面价值，借记“固定资产清理”科目，按已提的累计折旧，借记“累计折旧”科目，按其账面原价，贷记“固定资产”科目。已计提减值准备的，还应同时结转已计提的减值准备。

　　处置自营物业时应支付的相关税费及其他费用，借记“固定资产清理”科目，贷记“银行存款”、“应交税费”等科目。

　　收回出售自营物业的价款时，借记“银行存款”等科目，贷记“固定资产清理”科目。

　　自营物业清理完成后，属于生产经营期间正常的处理损失，借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目，贷记“固定资产清理”科目；属于处理收益，借记“固定资产清理”科目，贷记“营业外收入’’科目。

　　第四节土地使用权的核算

　　一、用于出租和增值取得土地的核算与管理

　　企业取得的土地使用权，将其用于出租或增值目的的，应作为投资性房地产处理。支付土地价款时，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。

　　【例7-14】 2009年6月，中联房地产公司取得土地8万平方米，支付土地价款40000万元，支付土地契税2000万元。中联公司拟将该土地长期出租，中联公司根据有关原始凭证，应作如下分录入账：

　　借：投资性房地产——土地420000000

　　贷：银行存鬏 420000000

　　二、为建造对外出售房屋取得土地的核算与管理

　　房地产企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本，作为存货处理。支付土地价款时，借记“生产成本”科目，贷记“银行存款”科目。

　　【例7-15】 2009年6月，中联房地产公司取得土地8万平方米，支付土地价款40000万元，支付土地契税2000万元。中联公司将开发30万平方米的住宅并对外销售。中联公司根据有关原始凭证，应作如下分录入账：

　　借：生产成本—

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