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陇南会计实务重点：房地产企业纳税业务的核算(四)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7陇南会计实务重点相关内容房地产企业纳税业务的核算(四)总结如下：

　　收入＝7500＋525＝8025(万元)

　　土地增值税扣除金额＝1450＋2110＋(1450＋2110)×5％＋295＋(1450＋2110)×20％＋(1450＋2 110)×20％＝4745(万元)

　　增值额＝8025－4745＝3280(万元)

　　应纳税额＝3280×40％－4745×5％＝1074．75(万元)

　　借：营业税金及附加 10747500

　　贷：应交税费——应交土地增值税 10747500

　　四、期房销售的土地增值税核算

　　按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25％以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；按规定预缴土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。

　　待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收入实现，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，将“预收账款”转入“应收账款”，并计算由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“营业税金及附加”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。按照税法的规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算，企业收到退回多交的土地增值税时，借记“银行存款"等账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。补缴土地增值税时，则作相反的会计分录。

　　【例8—8】中联房地产公司2006年度进行商品房开发，在未竣工前该企业已取得收入1800万元，土地增值税按2％的征收率实行预缴。年末，该项工程全部竣工且销售收入已实现，企业当年应缴纳土地增值税32万元。按照税法规定，税务机关对该项竣工的工程进行了清算，经清算应补缴土地增值税6万元。试对该企业缴纳的土地增值税进行账务处理。

　　(1)预缴土地增值税时。

　　预缴土地增值税＝1800×2％＝36(万元)

　　借：应交税费——应交土地增值税 360000

　　贷：银行存款 360000

　　(2)工程竣工后，计提土地增值税时。

　　借：营业税金及附加 320000

　　贷：应交税费——应交土地增值税 320000

　　(3)企业多缴税款时。

　　企业多缴土地增值税＝36－32＝4(万元)

　　借：银行存款40000

　　贷：应交税费——应交土地增值税40000

　　(4)经税务机关清算补缴税款时。

　　借：营业税金及附加 60000

　　贷：应交税费——应交土地增值税 60000

　　借：应交税费——应交土地增值税 60000

　　贷：银行存款 60000

　　房地产开发企业将自己作为固定资产管理使用的房屋、建筑物等对外转让，视同非房地产开发企业销售房地产业务，比照“非房地产开发企业土地增值税的核算”处理。

　　第三节企业所得税的核算

　　一、企业所得税的税务处理

　　企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

　　开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　开发产品已开始投入使用。

　　开发产品已取得了初始产权证明。

　　(一)收入的税务处理

　　开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

　　1．销售收入的确认

　　企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

　　采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

　　采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款El确认收人的实现。

　　采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。

　　2．预售收入

　　企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、

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