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固原会计实务重点：房地产企业纳税业务的核算(五)

来源：高顿网校 2014-08-25

高顿网校友情提示，*7固原会计实务重点相关内容房地产企业纳税业务的核算(五)总结如下：

　　地方税务局按下列规定进行确定：

　　开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

　　开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10％。

　　开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

　　属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3％。

　　企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　(二)成本、费用扣除的税务处理

　　1．成本费用扣除的规定

　　企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

　　企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

　　已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

　　可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积

　　已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

　　2．计税成本的确定

　　计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

　　开发产品计税成本支出的内容包括：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。

　　企业计税成本核算的一般程序如下：

　　对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

　　对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理地归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

　　对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

　　将本期已完工成本对象分为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

　　对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。

　　企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计人成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

　　(三)企业所得税的计算

　　纳税人计算确定应纳税所得额的公式为：

　　应纳税所得额＝收入总额－准予扣除项目金额

　　应纳企业所得税额＝应纳税所得额×企业所得税税率

　　二、企业所得税的核算

　　(一)所得税的会计处理方法

　　对所得税的会计处理，我国原有关企业会计制度和法规中要求企业选择采用应付税款法、纳税影响会计法、递延法或债务法。《企业会计准则第18号——所得税》则要求企业改用资产负债表债务法。

　　资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，应当确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，应当根据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。适用税率发生变化的，应对已确认的递延所得税资产和递延所得税负债进行重新计量，除直接在所有者权益中确认的交易或者事项产生的递延所得税资产和递延所得税负债以外，应当将其影响数计人变化当期的所得税费用。

　　同时，递延所得税资产和递延所得税负债的计量，应当反映资产负债表日企业预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响，即在计量递延所得税资产和递延所得税负债时，应当采用与收回资产或清偿债务的预期方式相一致的税率和计税基础。

　　(二)确认递延所得税资产的范围

　　企业应当确认递延所得税资产范围仅仅限于很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。而不确认递延所得税资产的交易主要有三种情况：

　　同时具备“该项交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)”特征的交易中资产或负债的初始确认；

　　不同时具备“暂时陛差异在可预见的未来很可能转回、未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额”的企业对子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产；

　　资产负债表日，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益的递延所得税资产。

　　总之，除了上述不能确认递延所得税资产的交易中的可抵扣暂时性差异外，只要有证据表明当前或未来很可能获得足够的应纳税所得额可用来抵扣可抵扣暂时性差异的，都确认递延所得税资产。

　　(三)所得税的账户设置

　　根据《企业会计准则第18号——所得税》规定，企业应当将当期和以前期间应交未交的所得税确认为负债，将已支付的所得税超过应支付的部分确认为资产。企业对所得税进行会计处理时，应设置如下账户：

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