大连会计实务操作：房地产业偷逃税问题解析(二)

　　地产开发公司往往将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个"共同费用"账户，结转经营成本时不是按照权责发生制原则和配比原则进行，而是根据收入情况，利用"共同费用"账户随意调整，达到其调减利润偷逃税款的目的。

　　（六）利用"预提费用"账户虚增成本偷逃税款

　　按照税法有关规定，根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用，应区别不同情况进行处理。但是许多房地产公司"预提费用"账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本：一方面，通过争取地方政府及有关部门的优惠政策来少付或者不付各项费用，同时仍提取按照规定应支付的各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用；另一方面，继续提取国家已取消的收费，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过"预提费用"等往来账户记入开发成本。房地产公司通过上述方法造成账面上经营亏损，实际上未付出的费用是赢利，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。

　　二、房地产企业偷逃税收的原因分析

　　房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及10个税（费）种类：主要税种涉及建筑安装环节3％的营业税和销售不动产环节5％的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地使用税、土地增值税、印花税、房产税（自用房、出租房）、个人所得税、企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税）、契税（由业主缴纳，房产部门代收）。笔者对北海市地方税务局重大案件审理委员会2004年审理的6户房地产企业涉税案件情况进行比较分析，结果发现偷逃的地方各税总额占房地产开发企业应纳税总额的 78％。偷逃税比例较高的税种集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等税种上。究其根源有以下几方面原因：

　　（一）我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，也为房地产开发企业偷逃税提供了可能

　　在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有1 2个，分别是营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等。由于涉及的税种多。各税种的征收环节和计税依据各不相同，这些繁杂的税种和计算过程让内行记不住，外行看不懂，造成征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。首先，房地产市场的税制结构不合理。目前，在房地产市场上，开发阶段税少、税负轻，而流通环节税重。这种税制结构实际上鼓励了投机，又助长了土地的隐形交易，致使逃税现象严重。其次。房地产市场的税费多，负担重，使企业税负重，增加了建房成本，使部分房地产企业偷税动机较强。再次，土地使用税计税依据不合理。我国土地使用税的征收，不是按价值征收，而是按面积征收，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。这在某种程度上纵容了房地产商去投机和偷漏税款。此外，内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争，也使得内、外资房地产企业的偷税手段更复杂更隐蔽。

　　（二）房地产开发企业具有较复杂的社会背景，其复杂的背景为房地产开发企业偷逃税提供了可能

　　目前房地产开发企业大致可分为两类，一类是职能部门下设的"三产"或"集体"企业，利用部门优势从事房地产业开发；另一类是一部分下海经商的能人和部分具有一定社会背景和社会活动能力的人，他们组建的有限责任公司（有的实际就是一个人的股份，实为个体老板）与政府及相关职能部门有着千丝万缕的联系。因此，他们为了追求高额利润，抓住行业经营的特殊性，利用其自身影响力和拥有的各种资源干扰和影响着房地产税收的征管，抓住税收监管的空档和漏洞以及对偷逃税的处罚不力等因素，采取各种复杂隐秘的偷逃税手段进行疯任的偷逃税活动。同时，由于房地产企业不仅能给地方政府带来滚滚的财源，而且能为地方政府树立良好的社会形象，在短期利益驱动下，地方政府无形中为房地产企业偷逃税款充当了"保护伞".如有的地方政府为加快城市建设，减轻财政支出压力，在招标的房地产开发项目中附加配套开发建设项目，并在税、费上做出允诺，同时要求税务部门提供税收优惠，或擅自扩大税收优惠政策享受的，使税法的权威性和严肃性受到破坏。

　　（三）房地产开发企业的行业特性与现行税收征管滞后，为房地产开发企业偷逃税提供了可能

　　从房地产开发企业业务流程可以看出，一个正规合法的从事房地产开发的企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划许可申请、施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已形成了房地产开发企业开发某一项目的基本要件，如项目名称、项目性质（住宅或综合楼）、占地面积、建筑面积，同时也发生了部分开发成本及费用。从房地产开发过程来看，各行政管理部门之间的管理相当严密，没有上个环节的审批、许可、费用缴纳，下一环节就办不了，这些许可的办理及成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的，而现行税收政策在房地产开发企业发生了销售收入时，才对销售商品房确定收入时间、成本扣除及成本分摊作了相应的规定，可以说税务部门是房地产开发企业开发产品事后介入管理的。因此，税务部门不能有效监控、准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。房地产开发企业因多个项目同时开发或先后滚动开发，根据现行财务制度规定应将归集的开发成本按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比分摊计入开发产品，在已完工的开发产品和已销售的开发产品——商品房中按收入成本配比原则，分摊计算出销售成本，计入经营成本。期间费用按当期实际发生列支进入当期损益。由于现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业的产品开发周期较长或先后滚动开发，企业利用行业的特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，使得现行税制下缴纳地方各税最多的一个行业——房地产行业，成了偷逃税的重灾区。其纳税比例较高的税种如企业得税、土地增值税、土地使用税，成了偷逃税比例较高的税种。

　　（四）税务机关对房地产业税收管理不到位，打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会

　　首先，税务机关未能开展与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流，自身也不具备收集到相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，不具备利用有效管理要互助在a1时机对纳税人进行税务管理的条件，客上给了房地产业纳税人偷逃税的机会。其次。税务部门检查税收一般是以年度为单位，但由于房地产企业大部分都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。如果一个楼盘还没有卖完，但是开发商看钱赚得差不多了，有等到结算，用卖房款去开发第二个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。再次，税务人员在查处涉税案件过程中经常受到各种因素干扰，导致行政处罚力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任。多数案件是以补代罚、以罚代刑。偷逃税成本不高是造成该行业纳税人屡查屡犯、屡教不改的重要原因。

　　三、防范和治理房地产业偷逃税的对策

　　（一）加强房地产开发整个过程

 　　　　

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