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张掖会计实务考试辅导：集团物业会计核算规范(一)

来源：高顿网校 2014-09-04

高顿网校友情提示，*7张掖会计实务考试辅导相关内容集团物业会计核算规范(一)总结如下：

　　1.目的

　　规范集团物业公司会计核算，统一核算方法，增强集团内物业公司财务数据、信息的可比性。

　　2.适用范围

　　适用于集团内的全资及控股的所有物业管理公司（以下称物业公司）。

　　3.方法和过程控制

　　物业公司的会计核算必须遵守《企业会计制度》、《集团会计管理及核算规范》、《集团费用核算办法》的总体原则与方法，同时结合集团物业业务的特点，就物业公司以下会计核算内容作出规范：

　　3.1营业收入的核算

　　物业公司的营业收入是指公司在提供管理服务、让渡资产使用权、提供各种劳务等日常工作中形成的经济利益总流入。

　　3.1.1营业收入的确认方法

　　根据企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；交易相关的经济利益能够流入企业；有关的收入和成本能够可靠计量原则，结合物业的特点，物业公司收入可按以下情况进行确认：

　　物业管理费收入：以该物业项目办理入伙的时间（或合同正式接管时间）为计算管理费的起始时间，每月按物业管理面积及相应管理费标准确认各物业项目的应收数，已售物业向业主收取，未售物业向开发商结算。

　　车位管理费：以该物业项目车位的租赁、销售数量、管理费的标准计算车位管理费的应收金额，向租赁者、购买人收取。

　　对于物业管理费、车位管理费收入财务核算应于实际收到客户交来属于本期或以前期间的管理费时确认收入实现，未收到或予收以后期间的管理费收入不能确认为本期管理费收入。并另外建立台帐进行管理，完整地核算应收物业管理费情况。

　　物业管理费的核销情况应及时报送集团财务管理部。

　　其它营业收入财务核算统一按权责发生制确认收入，对于顾问、工程等服务周期较长且有合同的业务，可以按合同约定确认营业收入，并根据各种业务实际，建立完整的营业收入管理台帐。

　　3.1.2营业收入的分类及科目内容

　　集团物业营业收入的分类如下：

　　营业收入分为管理服务业务收入、副营业务收入、佣金收入、物业大修收入。

　　3.1.2.1物业管理服务业务收入分为：物业管理费收入、车位租赁费收入、车位管理费收入、有偿服务收入、特约服务收入、临时人员出入管理费收入、装修管理收入、公共部位的广告及租赁收入、公共设施运行收入、前期开办收入、其它收入。

　　公共设施运行收入：是指业主在交纳物业管理费之外，按一定标准交纳的公共设施运行费（如水费、电费）收入，如税务部门允许直接用于冲抵公共设施运行费支出，则可以不确认为收入，直接在代垫款中核算。

　　前期开办收入是指物业项目在物业公司正式接管前由开发商支付给物业公司的前期介入费用、物业管理机构的筹建费用、办理业主入住费用等，但支付各种物业管理工具、固定资产的购置款项不属于前期开办收入。

　　3.1.2.2副营业务收入分为：对外拓展业务收入、集团内关联业务收入、受托项目配套资产经营收入。

　　对外拓展业务收入是指物业公司同集团之外的单位进行的各种其它业务收入。根据物业行业特点和集团物业的优势，目前主要有以下几项收入：中介服务收入、顾问咨询收入、洗车经营收入、智能化工程收入，超市销售收入等，财务必须详细反映各项业务的收入情况；对外接管全委物业的收入属于管理服务业务收入。

　　集团内关联业务收入是指物业公司同集团内各公司（主要为地产公司）进行的副营业务收入。包括以下几种情况的收入：受托资产管理收入、代理事项服务收入、零星工程施工收入、提供人员劳务收入。不包括属物业管理服务业务收入的地产空盘管理费收入、所管项目地产办公场所的物业管理费、明确的价格倒挂补贴收入、新接物业的前期开办费及受托项目配套资产经营收入。

　　集团内关联业务收入可采用不同的形式进行结算和管理。

　　受托项目配套资产经营收入：是指接受发展商或业委会的委托，对项目的配套资产进行经营所得收入，如会所、幼儿园、各种体育设施等。

　　3.1.2.3佣金收入是指物业公司本部从各管理项目管理服务业务或副营业务中按一定比例计提用于物业公司本部管理支出的收入，原则上各项目计提的比例和基础相同，与管理服务业务或副营业务成本支出中的佣金支出是一致的，由于是公司为完整反映管理服务业务或其它业务成本和公司管理本部费用情况而作的一种内部转移，在编制公司对外损益表时要求按抵销后的数据填报。

　　3.1.2.4物业大修收入：是指物业公司接受业主或业委会的委托从事物业大修业务取得的收入。

　　3.1.3营业收入会计科目设置

代码	一级科目	二级科目	三级科目	四级科目	核算项目
5101	营业收入	管理服务业务收入	**项目	管理费收入	自定义
			**项目	车位管理费收入	自定
			**项目	车位租赁费	自定
			**项目	公共设施运行收入	自定
			**项目	出入人员管理费	自定
			**项目	装修管理收入	自定
			**项目	有偿服务收入	自定
			**项目	特约服务收入	自定
			**项目	场地租赁收入	自定
			**项目	户外广告收入	自定
			**项目	前期开办收入	自定
			**项目	其它收入	自定
5102	营业收入	其它业务收入	集团内关联业务	零星工程	自定
			同上	受托代管资产	同上
			同上	人员劳务	同上
			同上	代理服务收入	同上
			对外拓展业务

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