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德宏傣族景颇族自治州会计实务考试辅导：房地产会计核算指南(三)

来源：高顿网校 2014-09-04

高顿网校友情提示，*7德宏傣族景颇族自治州会计实务考试辅导相关内容房地产会计核算指南(三)总结如下：

　　预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。

　　应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。

　　费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。

　　配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：

　　范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。

　　条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。

　　依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。

　　计算方法：

　　某成本核算对象应该项开发产品预算配套设施费

　　= *

　　预提的配套设施费成本(或计划成本) 预提率

　　配套设施该配套设施的预算成本(或计划成本

　　= -------------------------------- *100%

　　费预提率应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）

　　式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。

　　5-4 “待摊费用” 科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。

　　5-5 “开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。

　　房地产成本核算科目明细表

　　一级科目

　　二级科目

　　三级科目

　　四级科目

　　五级科目

　　备注

　　开发成本

　　各项目

　　各成本核算对象

　　土地征用及拆迁补偿费

　　按前述明细

　　完工转开发产品

　　（各住宅小区、配套设施）

　　前期工程费

　　同上

　　基础设施费

　　同上

　　建筑安装工程费

　　同上

　　配套设施费

　　同上

　　开发间接费

　　自一级科目

　　待分摊征地及拆迁补偿费

　　按前述明细

　　开发间接费转入

　　待分摊前期工程费

　　同上

　　待分摊基础设施费

　　同上

　　待分摊配套设施费

　　同上

　　开发间接费

　　各项目

　　工资及附加费

　　定期转入开发成本

　　有关部门

　　办公费用

　　差旅交通费

　　修理费

　　通讯费

　　周转房摊销

　　利息并借款费用

　　质量检验费

　　物业管理基金

　　其他

　　开发产品

　　项目名称

　　成本核算对象

　　设置面积或套数的数量金额帐

　　第六章成本费用的归集与分配

　　土地征用及拆迁补偿费

　　6-1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为：

　　按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：

　　方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。

　　方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。

　　按建筑面积计征（或补偿）时：

　　不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。

　　前期工程费

　　6-2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本— 土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。

　　基础设施费

　　6-3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。

　　建筑安装工程费

　　6-4 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

　　6-5 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。

　　6-6 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：

　　某项工程的实际该项工程预算造价

　　= 工程标价* --------------------

　　建筑安装工程费

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