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文山壮族苗族自治州会计实务考试辅导：房地产会计核算指南(四)

来源：高顿网校 2014-09-04

高顿网校友情提示，*7文山壮族苗族自治州会计实务考试辅导相关内容房地产会计核算指南(四)总结如下：

　　各项工程预算造价合计

　　配套设施费

　　6-7 凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：

　　(1) 配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：

　　▲ 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

　　▲ 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

　　(2) 配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：

　　▲ 应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。

　　(3) 先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：

　　▲ 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

　　▲ 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。

　　6-8 凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本—配套设施开发—配套设施费”项目中。

　　开发间接费

　　6-9 应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。

　　6-10 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。

　　6-11 如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值。

　　关于借款费用资本化

　　6-12 借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内；

　　6-13 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；

　　6-14 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。

　　某成本计算对象完成投资额

　　分配比例 = -------------------------× 100%

　　项目完成投资总额

　　第七章成本报表

　　报表种类：

　　7-1 各房地产开发企业应按要求编报成本报表。成本报表主要包括：

　　(1) “房地产成本结转情况表”；

　　(2) “房地产成本比较分析表”；

　　(3) “开发间接费明细表”；

　　(4) “房地产项目综合情况表”；

　　(5) “房地产成本合同执行情况表”；

　　编报时间: 7-2 成本报表报送时间为每季后10日内，年度报表时间以决算通知为准，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。

　　编报要求： 7-3 详见总部财务部统一印发的表样及各表的说明。

　　第八章附则

　　8-1 本指导适用于集团所属的控股经营和受托非控股经营的房地产开发企业。各房地产开发企业可根据自身开发项目情况，进行补充完善并制定本单位成本核算的具体规范。

　　8-2 本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由总部财务部负责解释和修订。

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