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深圳实务税务技巧；企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理(二)

来源：高顿网校 2014-09-10

高顿网校友情提示，*7深圳实务税务技巧相关内容企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理(二)总结如下：

　　中华人民共和国契税暂行条例》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

　　因此：企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10,000万元。

　　另：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定：“　条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益”。

　　土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契税。

　　二、会计处理

　　土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做营业收入处理。

　　收到返还款时：

　　借：银行存款3,000

　　贷：预收账款3,000

　　完工结转收入时：

　　借：预收账款：3,000

　　贷：营业收入 3,000

　　第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）

　　目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。

　　某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10,000 万元，企业已缴纳10,000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3,000万元，用于该项目10,000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3,000万中，用于拆迁费用1,000万元，用于动迁户补偿2,000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1,500万元。

　　一、相关税务处理：

　　（一）营业税

　　根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定：

　　“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”

　　返还款3,000万中，

　　1、取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1,000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。

　　2、代理支付动迁补偿款差额，应按服务业--代理业征收营业税【（2,000-1,500）*5%】75万元。

　　（二）企业所得税：

　　企业所得税：返还款3,000万元中：

　　1、取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1,000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。

　　2、代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。

　　3、企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

　　（三）、土地增值税

　　根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

　　企业取得的返还款3,000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。

　　企业缴纳的土地出让金10,000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

　　(四)契税

　　企业缴纳的土地出让金10,000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

　　二、会计处理

　　先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时：

　　借：其它应收款1,500

　　其它业务成本 1,000

　　贷：现金或银行存款2,500

　　支付土地出让金时，10,000万元全部计入开发成本—土地征用及拆迁补偿费并作为契税的计税依据。

　　土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。

　　收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务

　　借：银行存款2,000

　　贷：其它应收款1,500

　　其它业务收入500

　　收到拆迁工程款时：

　　借：银行存款1,000

　　贷：其它业务收入1,000

　　第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设

　　目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。

　　一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。

　　但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。

　　因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。

　　案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10,000 万元，企业已缴纳10,000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3,000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

　　一、相关税务处理：

　　（一）营业税

　　项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。

　　本案例符合BT（即“建设-移交”）投融资建设模式（以下简称BT模式）的特征。即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。

　　对此开发企业取得基础设施建设返还款业务BT模式的营业税征收管理：

　　1、无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

　　2、房地产开发企业取得的返还款，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。

　　如果协议约定返还款用于项目内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。

　　（二）企业所得税：

　　本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3,000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。

　　企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除

　　（三）土地增值税

　　根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建

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