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潮州实务税务技巧：企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理(四)

来源：高顿网校 2014-09-10

高顿网校友情提示，*7潮州实务税务技巧相关内容企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理(四)总结如下：

　　发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

　　根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

　　乙方企业未取得的返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发成本。

　　丙企业取得丙企业取得政府奖励企业的3,000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，因此，不应征收土地增值税。此收入不应计算土地增值税清算收入。

　　（四）契税。

　　企业缴纳的土地出让金10,000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

　　二、会计处理

　　房地产开发企业（乙方）未蝥返还款，会计上不作处理。

　　丙企业取得3,000万元政府奖励或财政补贴。

　　收到奖励或补贴款时：

　　借：银行存款3,000

　　贷：营业外收入3,000

　　第六、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助

　　在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。

　　案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10,000 万元，企业已缴纳10,000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3,000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。

　　相关税务处理：

　　（一）营业税

　　【营业税暂行条例实施细则】第三条规定：“条例*9条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益”。

　　本案例房地产企业（乙方）取得政府奖励企业的3,000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

　　（二）企业所得税

　　本案例房地产企业（乙方）取得政府奖励或财政补贴3,000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定：

　　根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

　　财税[2011]70号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

　　（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

　　（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

　　（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。

　　本案例业务，由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税【2011】70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。

　　应在企业取得政府奖励或财政补贴3,000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

　　（三）土地增值税

　　企业在实际交纳的土地出让金10,000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

　　根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还3,000万地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。

　　因此，企业取得的返还款3,000万，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

　　参考：大连市地税局（大地税函〔2008〕188号）《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。

　　青岛市地税局（青地税发〔2008〕100号）《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”。（四）、契税。

　　企业缴纳的土地出让金10,000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

　　二、会计处理

　　房地产开发企业（乙方）取得3,000万元政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时：

　　借：银行存款3,000

　　贷：营业外收入3,000

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