台州实务税务技巧：房地产企业临时设施的财税处理(一)

　　房地产开发企业为了保证在房产开发过程中施工和管理的正常进行，必须搭建一些临时设施，这些临时设施包括：为了开发房地产而在工地上临时建造的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，以及为了销售房屋而建造的售楼部和样板房等营销设施（不包括企业单独建造的停车场所）。然而，这些临时设施所涉及房产税、企业所得税、土地增值税等，往往被许多房开企业所忽视。对此，笔者就房开企业临时设施应怎样进行合理的财务和税务处理谈谈自己的粗浅认识：

　　一、房地产开发企业临时设施的企业所得税和会计处理

　　（一）房地产企业在工地上临时建造的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，一次性支出金额较大，并且一般不构成最终开发产品实体，因此，对于临时性设施的建造成本，实际发生时直接计入开发成本，会计处理一般是：

　　借：前期工程费——临时设施（工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施）

　　贷：银行存款等

　　将来开发产品销售时，作为共同成本予以分配转出。

　　（二）房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板房、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下四种模式：一是利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。二是利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间，作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。三是利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。四是在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。这四种模式下的会计处理：

　　1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。

　　（1）售楼部、样板间建造成本计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。

　　（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。

　　（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。

　　（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。

　　（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。

　　（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。

　　“开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。

　　另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

　　2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。

　　3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。

　　企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

　　（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

　　（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“销售费用”处理。

　　二、临时性设施的房产税处理

　　（一）根据《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第二十一条关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税的规定：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料棚，休息棚和办公室，食堂，茶炉房，汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。财税地[1986]8号第十九条规定：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”基于以上政策规定，房地产开发企业临时性建筑物不征房产税必须同时满足两个条件：一是临时设施必须为基建工地服务，二是必须处于施工期间的临时设施。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。

　　因此，为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间是免征房产税的，如果基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。或者这些临时性房屋是基建单位自己出资建造，只要基建工程结束以后还在使用的，就应该依照规定征收房产税。

　　（二）售楼部、样板房的房产税处理。房地产企业为销售房屋而建造

 　　　　

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