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景德镇实务税务技巧：房地产开发缴纳企业所得税示例(二)

来源：高顿网校 2014-09-10

高顿网校友情提示，*7景德镇实务税务技巧相关内容房地产开发缴纳企业所得税示例(二)总结如下：

　　%+2%+1%）=104（万元），预缴的土地增值税是320万元，以上税费合计1224万元。

　　（2）该开发企业应预缴企业所得税

　　依据国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）*9条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

　　依据国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　　依据《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国家税务总局公告2011年第64号）规定，实行查账征收的企业按月（季）度的实际利润额预缴。实际利润额的计算公式为：

　　实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征税收入-免税收入-弥补以前年度亏损

　　该开发企业实际利润额=-100+16000×10%-300=1200（万元）

　　应预缴企业所得税额为：1200×25% =300（万元）。

　　2.月（季）度和年度纳税申报表（B类）

　　企业所得税月（季）度和年度纳税申报表（B类）（国家税务总局公告2011年第64号）按核定征收方式的不同，分别适用按应税所得率计算应纳所得税额的企业、由税务机关核定应纳所得税额的企业。

　　凡由税务机关按收入总额核定应税所得率的企业填报第1—6行和第10—13行。凡由税务机关按成本费用核定应税所得率的企业填报第7—13行。凡由税务机关核定应纳所得税额的企业填报第14行。

　　注意：（1）第4行“应税收入额”：根据相关行计算填报。第4行=第1-2-3行，即：应税收入额=收入总额-不征税收入-免税收入。（2）在核定征收申报中，“应纳税所得额”与以前年度亏损无关。

　　3.跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题

　　国家税务总局《关于建筑企业所得税征管有关问题的通知》（国税函[2010]39号）、《关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函[2010]156号），对总机构应汇总计算企业应纳所得税的预缴方法作出了明确：

　　（1）总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部按项目实际经营收入的0.2%预缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳；

　　（2）总机构只设二级分支机构的，按照国税发[2008]28号文件规定（经营收入、职工工资和资产总额）计算总、分支机构应缴纳的税款；

　　（3）总机构既有直接管理的跨地区项目部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由项目部按项目实际经营收入的0.2%预缴的企业所得税后，再按照国税发[2008]28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款。

　　跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。

　　三、汇算清缴期间

　　企业所得税汇算清缴，是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。

　　在实际工作中，企业所得税汇算清缴是遵循如下五步进行的：

　　*9步，计算应纳税所得额

　　应纳税所得额的计算是以企业按国家会计制度核算的年度利润总额为基础，依据税收法规的规定，先分别计算出纳税调整增加额、纳税调整减少额，然后按下列公式计算出应纳税所得额。

　　应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额+境外应税所得弥补境内亏损-允许弥补的以前年度亏损

　　其中：纳税调整增加或减少额包括两个方面的内容：一是企业的财务会计处理与税收法规不一致的应予调整的金额；二是企业按税法规定准予扣除的税收金额。

　　注意：《企业所得税法》所称应纳税所得额，是指企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，用公式表示：

　　应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损

　　第二步，计算应纳所得税额

　　应纳所得税额=应纳税所得额×税率

　　第三步，计算应纳税额

　　应纳税额=应纳所得税额-减免所得税额-抵免所得税额

　　第四步，计算实际应纳所得税额

　　实际应纳所得税额=应纳税额+境外所得应纳所得税额-境外所得抵免所得税额案例分析

　　第五步，计算本年应补（退）的所得税额

　　本年应补（退）的所得税额=实际应纳所得税额-本年累计实际已预缴的所得税额

　　若计算的本年应补（退）的所得税额为正数，即纳税人在纳税年度内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款的，应在汇算清缴期内结清应补缴的企业所得税税款；若计算的本年应补（退）的所得税额为负数，即预缴税款超过应纳税款的，主管税务机关应及时按有关规定办理退税，或者经纳税人同意后抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。

　　汇算清缴是涉及税收政策最多、最复杂的环节，限于篇幅，对一般性企业所得税政策恕不能一一列示，但会在实务题中尽可能详尽的阐述，这里仅列出房地产开发企业特别政策：

　　（1）企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

　　在会计处理上，收入的确认要符合《企业会计准则》的规定，一般销售的开发产品没有收取全款是不会交付给业主的，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，所收取的款项一般反映在“预收账款”科目。

　　在税务处理上，除土地开发之外，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或开发产品已开始投入使用，或开发产品已取得了初始产权证明，应视为已经完工。国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）还规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

　　注意：与会计上收入确认的区别。（94）财会二字第02号文件：销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买主时，作为销售实现。财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》（财发[2003]55号）第六十二条明确规定：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。

　　（2）房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种

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