泸州实务税务技巧：房地产开发缴纳企业所得税示例(四)

　　可能小于零，其小于零的数额。财务会计上的亏损是指当年总收益小于当年总支出。

　　（5）由例3知，该开发企业2011年9月预售款已预缴了400万元企业所得税，且应纳税所得额为0，《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第40行“本年应补（退）的所得税额”为-400万元，表示预缴税款，可抵缴其下一年度应缴企业所得税税款。

　　例5：接上例，该房地产开发公司2010年度已按销售未完工开发产品取得收入1000万元，缴纳了营业税是50万元，缴纳了城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为6.5万元，按2%预缴了土地增值税是20万元，按10%计税毛利率预缴了企业所得税25万元，2010年《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”为亏损500万元。

　　2011年开发商品房全部完工并对外销售完毕，有关资料如下：

　　（1）按转让产权合同取得收入4000万元（其中包括2010年预售款1000万元）；

　　（2）支付取得土地使用权的金额800万元；

　　（3）开发成本1500万元；

　　（4）开发费用250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为10%）。

　　要求：

　　（1）该开发企业2011年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税；

　　（2）该开发企业2011年应缴纳企业所得税。

　　案例分析：

　　（1）该开发企业2011年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税。

　　扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本；③房地产开发费用：指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但*6不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。④转让税费：包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金，但按照规定房地产开发公司缴纳的印花税应计入其管理费用账户中，计算土地增值税时不再单独扣除。⑤对从事房地产开发的纳税人，可按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的20%加计扣除。

　　该开发企业扣除项目金额=地价款800万元+开发成本1500万元+其他开发费用（800+1500）×10%+转让税费（营业税200+城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金26）+加计扣除（800+1500）×20%=3216（万元）

　　增值额=4000-3216=784（万元）

　　增值率=784÷3216×100%≈24.38%，适用税率30%

　　应交土地增值税=784×30%=235.2（万元）

　　2011年应补缴土地增值税=235.2-20=215.2（万元）

　　2011年应补缴营业税=200-50=150（万元）

　　2011年应补缴城建税、教育费附加、地方教育

　　附加、水利建设基金=150×（7%+3%+2%+1%）=19.5（万元）

　　值得注意的是：对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。其中：普通标准住宅是指住宅小区建筑容积率（指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　（2）该开发企业2011年应补缴企业所得税

　　2011年利润总额=4000-800-1500-250-226-235.2=988.8（万元）

　　纳税调整增加额为2010年已税前扣除的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金和土地增值税=50+50×（7%+3%+2%+1%）+20=76.5（万元）。因为，会计上在2011年度预收款转为收入后，相关的税费在计算利润总额时已全部扣除，但这部分税费已在2010年度企业所得税汇算清缴时已作为纳税调整减少额扣除。

　　纳税调整减少额为，2010年确认计税毛利额100万元。

　　2011年应纳税所得额=988.8+76.5-100-500=465.3（万元）

　　2011年应纳税额=465.3×25%=116.325（万元）

 　　　　

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