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芜湖实务税务技巧：特殊事项的土地增值税处理

来源：高顿网校 2014-09-11

高顿网校友情提示，*7芜湖实务税务技巧相关内容特殊事项的土地增值税处理总结如下：

　　（一）开发产品用于拆迁补偿

　　1、土地增值税处理时，视同销售处理同时计入开发成本。

　　2、营业税（国税函发[1995]549号）：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

　　举例：某企业安置拆迁户，安置房总面积为5000平米，市场售价8000元/平米，该项目土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，项目总可售面积80000平米。

　　开发产品单位可售面积成本价=（20000+8000）÷80000=3500

　　营业税=5000×3500×5%=875000

　　土地增值税清算时，一方面确认项目销售收入4000万元（5000×8000），另一方面确认拆迁补偿支出4000万元。

　　（二）合作建房和企业合并

　　财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[1995]048号）

　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

　　*6人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释[2005]5号）

　　三、合作开发房地产合同纠纷

　　第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

　　第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

　　第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

　　第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

　　国税函[2007]645号

　　土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

　　（三）不动产投资

　　《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）*9条关于以房地产进行投资、联营的征免税问题规定：

　　对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定：

　　对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）*9条暂免征收土地增值税的规定。本文自2006年3月2日起执行。

　　《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：

　　以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。

　　本通知自2003年1月1日起执行。

　　（四）股权转让特殊情况

　　国税函〔2000〕687号

　　你局（广西区局）《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

　　（五）售后回购

　　售后回购，是指销货方在售出商品后，在一定的期间内，按照合同的有关规定又将其售出的商品购买回来的一种交易方式。《企业会计准则第14号—收入》指南：采用售后回购方式销售商品的，收到的款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。有确凿证据表明售后回购交易满足销售商品确认条件的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。

　　举例：某房地产公司2010年1月将一栋已开发的商铺销售，售价为50万元，该楼的成本为30万元。合同规定，2013年1月，房地产公司将重新购回，回购价为65万元。

　　分析：这项交易实质上是房地产公司将房产做抵押，向购房人借款，房产所有权上的主要风险和报酬仍留在该公司，公司对售出的商铺楼仍可以实施控制。

　　账务处理如下：

　　（1）销售时，

　　借：银行存款 500000

　　贷：应付账款―某× 500000

　　销售房屋时，如签订销售合同且发生房产转让行为，应按规定的税率缴纳营业税、城市维护建设税、附加。假设上述合计税费27500元。

　　借：营业税金及附加 27500

　　贷：应交税费―应交营业税金及附加 27500

　　（2）2010年～2012年每年年末预计利息费用5万元时，

　　借：财务费用 50000

　　贷：应付账款―某× 50000

　　（3）2013年1月房地产公司回购商铺时，

　　借：应付账款―某× 650000

　　贷：银行存款 650000

　　国税函[1999]144号关于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题，批复如下：

　　房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。

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