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莆田会计税务实务：企业跨年度需关注八大财税业务处理(七)

来源：高顿网校 2014-09-13

高顿网校友情提示，*7莆田会计税务实务相关内容企业跨年度需关注八大财税业务处理(七)总结如下：

　　论界，引经据典，众说纷纭；老百姓，既为开征物业税可以降低房价的传言而欣慰，也为自己的住房可能要缴纳不菲的税收而患得患失；地方政府，则出于物业税对房地产发展及地方财政收入不良影响的揣测而退避三舍。究其原因，主要是对物业税的种种误解所致。

　　一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，此概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用，类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，属于财产税，但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。目前，在我国内地，对出租房地产的租金收入也是要征收房产税或城市房地产税的，因此，物业税并非新鲜事物。

　　目前，我国房地产税制相对完整，分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲，房地产税收包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和城市维护建设税，共12个税种。从狭义上讲，房地产税收仅包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，共3个税种。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，我国物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念。

　　从税种属性和国际实践来看，物业税、房地产税或不动产税本无太大的区别，但在我国内地若采用物业税的概念，笔者认为有不妥之处：一是在香港税制中，物业税征收范围较窄；而国外则囊括了各类经营性和非经营性房地产，更类似于我国内地的房产(城市房地产)税和城镇土地使用税，一国内使用名称相同、内容不同的两个物业税概念容易产生歧异。二是物业税易与物业费混为一谈，容易引起百姓对“物业”既收费、又征税的误解和反感。三是近十多年来，我国财税部门在对房地产税制的研究中，大多采用房地产税这一概念。因此，采用房地产税而不是物业税的概念，更加符合我国国情，也更易于被人们接受。

　　【对个人自有住房征收物业税的问题】

　　我国现行房地产税收对个人自有自住住房免税，但是对个人住房用于出租或其他经营目的的，要征收房产税、城镇土地使用税或城市房地产税。

　　从国际上房地产税收实践以及近十多年来我国对房地产税的研究成果看，对个人自有自住住房征税，既是多数国家的普遍做法，也是我国物业税的改革方向，是大势所趋。同时，个人住房的商品化、住房条件的不断改善以及住房在个人和家庭财产中主体地位的确立，也为对个人住房征税提供了现实基础。面临的问题是如何确定应税住房的范围。

　　分析发达国家和发展中国家的做法，会发现一些共同点。例如：有的按房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；有的按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；有的按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；还有的对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。

　　上述做法，值得我国在设计物业税税制时予以考虑。但是，这些经验多数是物业税比较成熟的国家的做法，在我国物业税开征初期，不可能尽善尽美、一蹴而就。因此，我们应本着循序渐进的原则，结合我国个人房地产登记资料不完善、信息化建设落后的实际情况，考虑减轻地方政府对开征物业税会影响当地房地产业和财政收入的顾虑等因素，尝试征税范围广(包括农村地区)、免税房产多(普通住宅)、重点对少数高价值房产征税的做法，待条件成熟后，再逐步健全、扩大范围。

　　物业税在国外怎么征收

　　物业税在国外不少国家早已开始执行，不同国家的征税方式也大不相同。

　　在加拿大，政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。

　　在法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税。

　　在荷兰，地方政府和中央政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。

　　在美国，拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间。

　　在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。

　　某大型商场，增值税一般纳税人，企业所得税实行查账征收方式。假定每销售100元商品，其平均商品成本为60元。年末商场决定开展促销活动，拟定“满100送20”，即每销售100元商品，送出20元的优惠。具体方案有如下几种选择：

　　1.顾客购物满100元，商场送8折商业折扣的优惠；

　　2.顾客购物满100元，商场赠送折扣券20元（不可兑换现金，下次购物可代币结算）；

　　3.顾客购物满100元，商场另行赠送价值20元礼品；

　　4.顾客购物满100元，商场返还现金“大礼”20元；

　　5.顾客购物满100元，商场送加量，顾客可再选购价值20元商品，实行捆绑式销售，总价格不变。

　　现假定商场单笔销售了100元商品，各按以上方案逐一分析各自的税收负担和税后净利情况如下（不考虑城建税和教育费附加等附加税费）：

　　方案一：满就送折扣。这一方案企业销售100元商品，收取80元，只需在销售票据上注明折扣额，销售收入可按折扣后的金额计算，假设商品增值税率为17%，企业所得税税率为33%，则：应纳增值税=(80÷1.17)×17%－（60÷1.17）×17%=2.90(元)；销售毛利润=80÷1.17－60÷1.17=17.09(元)；应纳企业所得税=17.09×33%=5.64(元)；税后净收益=17.09－5.64=11.45(元)。

　　方案二：满就送赠券。按此方案企业销售100元商品，收取100元，但赠送折扣券20元，如果规定折扣券占销售商品总价值不高于40%（该商场销售毛利率为40%，规定折扣券占商品总价40%以下，可避免收取款项低于商品进价），则顾客相当于获得了下次购物的折扣期权，商场本笔业务应纳税及相关获利情况为：

　　应纳增值税=(100÷1.17)×17%－（60÷1.17）×17%=5.81(元)；

　　销售毛利润=100÷1.17－60÷1.17=34.19(元)；

　　应纳企业所得税=34.19×33%=11.28(元)；

　　税后净收益=34.19－11.28=22.91(元)。

　　但当顾客下次使用折扣券时，商场就会出现按方案一计算的纳税及获利情况，因此与方案一相比，方案二仅比方案一多了流入资金增量部分的时间价值而已，也可以说是“延期”折扣。

　　方案三：满就送礼品。此方案下，企业的赠送礼品行为应视同销售行为，应计算销项税额；

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