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菏泽会计税务知识：房地产开发业检查方法(三)

来源：高顿网校 2014-09-25

高顿网校友情提示，*7菏泽会计税务知识相关内容房地产开发业检查方法(三)总结如下：
　　产品

土地开发成本

房屋开发成本

配套设施开发成本

代建工程开发成本

商品房

出租房

周转房

代建工程

开发

产品

完工结转

企业自用

主营业务成本

图10－1－3 成本费用核算流程

　　（七）房地产开发业相关税收政策

　　1．《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号文）

　　2．《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号文）

　　3.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文）

　　4．《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号文）

　　5. 《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）

　　二、房地产开发业常见涉税问题及检查方法

　　对房地产开发业的检查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率分析控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。本节主要对房地产开发业的收入、成本、费用等常见涉税问题进行剖析，由此而影响的营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等税款的计算不再细述。

　　房地产开发业常见涉税问题

　　（一）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入

　　（二）开发产品完工前收取的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定结转收入

　　（三）以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入

　　（四）发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税

　　（五）虚列拆迁补偿费，虚增成本

　　（六）编造合同、协议，虚列、多列或重复列支生产费用

　　（七）取得不符合规定发票的入账，多列成本费用

　　（八）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本

　　（九）将纳资本性支出直接列支当期成本，减少应纳税所得额

　　（十）扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额

　　（一）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，隐匿收入

　　【问题描述】

　　1.收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。

　　2.采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入。

　　3.将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。

　　4.销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。

　　5.私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。

　　6.旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入账。

　　7.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。

　　【主要检查方法】

　　1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。

　　2.调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。

　　3.调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。

　　4.将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。

　　5.调取开发项目的《动迁房屋产权调换协议书》或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况，检查收取的超面积安置收入是否并入当期应纳税所得额申报缴纳企业所得税，是否按补偿标准面积的工程成本价与差价款之和计算缴纳营业税等相关税款。

　　6.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

　　7.到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。

　　【图示】

　　检查过程如图10－1－4所示。

金融部门

掌握项目分期、建筑面积、建筑结构、销售状况

实地察看、调查、询问

统计完工住宅、网点、阁楼、车库、地下室数量

售楼处的检查

合同、发票与住户核对，收款记录与发票、收据核对，手工台账与电子数据核对，售楼处数据与财务账载数据核对　

收取销售款未入账

询问购房户、回迁户

销售合同、发票、收据，销售台账及电子数据

委托销售协议

储蓄账户、信用卡信息及储蓄资金

外部信息采集

规划审批资料

回迁安置协议

物业入住情况

　　图10－1－4 收入和价外费用检查流程

　　【实例】

　　[例10－1－1]某房地产开发企业连续两年申报亏损，税务机关于2007年7月份对该其企业所得税申报缴纳情况进行了检查。检查前，稽查人员先对该企业开发的XX小区进行了实地察看，对门卫及住户进行了调查，发现该企业开发的产品销售情况较好，住宅及车库已基本售完，而企业申报的预售收入却较少，且销售价格偏低。随后，稽查人员调取了企业售楼处、财务部门和工程部门的账簿资料，经核对检查，确认该企业在收入方面存在三个问题：一是在收取房款时，向买受人开具发票和收据各一张，将开具发票的收入记入账内，而将开具收据的收入记入账外；二是2007年6月预售房余额725万元既未及时结转收入，又未按规定申报缴纳营业税、企业所得税和土地增值税；三是销售车库取得的收入579万元未按规定核。

　　（二）开发产品完工前取得的预售收入未按规定申报纳税，产品完工

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