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青岛会计税务知识：房地产开发业检查方法(四)

来源：高顿网校 2014-09-25

高顿网校友情提示，*7青岛会计税务知识相关内容房地产开发业检查方法(四)总结如下：

　　后未按规定及时结转收入

　　【问题描述】

　　1.在开发产品完工前采取预售方式销售，取得的预售收入未按规定申报缴纳税款。

　　2.开发产品完工后，预售收入长期挂在“预收账款”等往来账户，未按规定结转收入并做纳税调整。

　　【主要检查方法】

　　1.对照检查“预收账款”等账户及纳税申报资料，核实预收的房款是否按规定申报纳税。

　　2.实地察看各期楼盘开发销售进展情况，根据《工程竣工验收备案表》确定开发产品完工项目，根据已售楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入，与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对，核实预收账款是否按规定结转收入。

　　【图示】

　　检查过程如图10－1－5所示。

　　核对主营业务收入账户及纳税申报表

　　实地察看各期楼盘开发进展情况

　　根据竣工备案表确定完工楼盘

　　根据楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入

　　统计应税收入，检查“预收账款”、“主营业务收入”、“应交税款”等账户。

　　预收账款未计预售、销售收入，未申报纳税

　　图10－1－5 预售收入检查流程

　　【实例】

　　[例10－1－2]某房地产开发公司于2004年11月成立，已开发XX花园一期和二期两个项目，规划建筑面积为20万平方米，其中一期和二期分别为10万平方米。稽查人员于2007年4月对其进行检查时，发现该公司至2006年底一直未进行完工清算，按预售收入8200万元申报缴纳了税款。稽查人员实地察看了楼盘，对住户进行了调查，了解到该项目一期在2006年上半年早已完工。稽查人员又从质监部门获取了《工程竣工验收备案表》，证实一期工程已于2006年4月竣工验收合格。稽查人员根据完工楼盘、门牌号，结合销控台账、销售合同、售房发票等资料，与“预收账款”、“主营业务收入”、“应缴税款”账户进行了比对，查出企业未及时进行一期项目完工清算，未及时结转营业收入，少申报缴纳税款。

　　（三）以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入

　　【问题描述】

　　1.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税。

　　2.将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，隐匿收入。

　　【主要检查方法】

　　1.到贷款银行检查银行按揭的保证金账户存款余额（银行按贷款额的5%－7%收取保证金），推算按揭贷款数额，与结转的收入比较，查找涉税问题。

　　2.到开发企业开户银行查询按揭贷款的发放情况，核对计税收入。

　　3. 核对银行存款日记账与银行对账单，检查从银行按揭贷款账户转入的款项是否记入“预收账款”或“主营业务收入”。

　　【实例】

　　[例10－1－3]税务机关在检查某房地产公司时，发现该单位在“短期借款”科目中有一笔800多万元的贷款，经核对原始凭证，只有一张银行进账单作为附件。经检查利息支付凭单，系本公司职工的按揭贷款利息。经询问公司负责人及财务人员，查明该公司为解决资金紧张问题，以公司职工购房名义办理“虚假按揭”，取得按揭贷款归公司使用，贷款利息由公司承担。按照税法规定，按揭贷款手续齐全，房屋购销合同已经签订，在法律上已经产生效力，应确认收入。同时，该公司列支的应由购房者个人承担的按揭贷款利息应调增应纳税所得额。

　　（四）发生视同销售行为，未按规定申报纳税

　　【问题描述】

　　1.以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规定计税。

　　2.以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。

　　3.将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未按规定申报纳税。

　　【主要检查方法】

　　1.比对房源销控台账登记的开发产品销售数量、财务账簿登记的已确认相关收入的开发产品销售数量，查找两者之间的差异，进行实地调查，核实未售房产的真实性。

　　2.审查各项会议记录、董事会决议，核实有无抵债、赠送等特殊事项发生。

　　3.审查合作建房协议，检查以房屋所有权换取土地使用权、股权等是否按规定核算收入。

　　4.调查、询问部分债权人，核实长期挂账的大额未付款项的真实性，检查是否有隐匿售房款的行为。

　　【实例】

　　[例10－1－4]甲房地产开发公司无房地产开发资质，挂靠在乙房地产开发公司，以乙开发公司第二项目部的名义在税务机关办理了税务登记，并独立申报纳税。其后，甲公司以每亩30万元的价格向乙公司购买土地126亩，自行开发住宅。2006年10月，税务机关在对甲房地产开发公司进行检查时，发现其仅向乙公司支付土地款2500万元。经审查土地转让合同及补充协议，确认甲公司将其开发的一栋商品楼（40套住宅）抵顶了拖欠乙公司的土地款。

　　（五）虚列拆迁补偿费，虚增成本

　　【问题描述】

　　1.虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费。

　　2.虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。

　　【主要检查方法】

　　1.向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，并获取《房屋拆迁许可证》，调取《房屋拆迁安置补偿协议》，抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，核实是否多列拆迁补偿费。

　　2.将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，到有关银行查核企业银行存款账户、企业负责人和财务负责人等有关人员的储蓄账户、信用卡账户，检查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。

　　（六）签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用

　　【问题描述】

　　1.签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。

　　2.从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。

　　3.采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，指使施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。

　　【主要检查方法】

　　1.采取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑成本，对价格过高的建筑成本进行重点审查。

　　2.聘请专业的工程造价师，对照图纸，进行工程量和工程造价评估，与企业列支数额进行核对。根据工程结构施工图中配筋图的设计，运用中国建筑科学研究院开发的PKPM结构设计软件或聘请专业技术人员，计算出单体项目需用的钢筋重量，再根据钢筋市场价格确定钢筋成本，与决算书中的成本进行比较，寻找差异。

　　3.审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。

　　4.调取工程监理部门的监理记录及《材料物资进场试验报告》，核实有关材料的真实性。

　　5.掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析是否存在利用关联关系转移利润。

　　6.对照有关合同款项支付的约定要求，审查

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