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济宁会计税务知识：房地产开发业检查方法(五)

来源： 高顿网校 2014-09-25
        高顿网校友情提示，*7济宁会计税务知识相关内容房地产开发业检查方法(五)总结如下：
　　企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，到对方核实未付款项的真实性。
　　【图示】
　　检查过程如图10－1－6所示。
　　编造协议、合同，虚列、多列、重列工程成本
　　实地察看、了解开发地块状况
　　土地征用、拆迁费审查
　　审查企业付款记录及往来账户。
　　调取监理公司施工监理纪录
　　审核施工图纸，进行工程量和工程造价评估
　　通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预决算的真实性。对照现金和应付账款科目审查付款的真实性。
　　工程总量及成本的核实
　　资金流的检查
　　调阅拆迁文件，了解拆迁户数、政策
　　调查询问拆迁户
　　审查施工合同和预决算书
　　图10－1－6 虚列、多列或重复列支成本费用
　　【实例】
　　[例10－1－5]某房地产开发企业开发的产品为框架结构的楼房，账面反映建安成本达928元/㎡,远高于当地700－800元/㎡的平均水平。稽查人员通过调阅、分析施工合同、变更合同、施工监理记录，证实项目施工无特殊性；审核付款记录发现有近千万元的工程款通过现金支付或挂在应付款中。通过核实款项支付，审查开发企业负责人的会议记录，取得了该开发企业通过编造虚假变更合同，唆使建安企业虚开建安发票的证据。另外，稽查人员发现该单位与施工方签订单项虾池土方回填合同400万元，经实地调查当地群众和政府,项目开发前政府已将开发地块周边公路修好，不存在大面积虾池，属虚假合同。在核实购进的保温砂浆时，通过监理部门调查取证，证实该项目墙体保温是由施工单位用废弃的塑料泡沫颗粒掺上水泥抹墙完成的，没有用保温砂浆，监理记录也无送验的该材料，属虚构业务。
　　（七）取得不符合规定的发票入账，多列成本费用
　　【问题描述】
　　1.取得旧版作废发票入账。
　　2.涂改、伪造、自行填开发票入账。
　　3.取得第三方开具的发票入账。
　　4.取得开具内容不实的发票入账。
　　【主要检查方法】
　　采集大额成本费用发票的开具时间、发票代码、发票号码、开票单位、开具项目及金额等信息。对不同字段进行排序分析，并在CTAIS中查询发票流向,发现问题,区别处理。
　　1.票面审查
　　（1）检查发票版次，查看有无旧版作废发票。国税函[2004]521号文规定自2004年7月１日起启用新的普通发票编码规则。新版发票在发票右上角由12位代码和8位号码组成。
　　（2）审核发票代码信息与发票上的印章单位及实际业务是否一致，检查有无从第三方取得发票问题。
　　（3）从发票开具痕迹上辨别真伪。查看有无调整打印格式、字体，背面有无复写痕迹等问题。对从一般纳税人取得的发票是否是微机票（国税发[2006]78号规定一般纳税人自2007年1月1日起开具的普通发票纳入增值税防伪税控系统管理）。
　　2.通过CTAIS系统查询发票流向，对有问题发票外调取证。
　　3.对照合同、协议、预决算和付款情况，审查开具内容的真实性。
　　【图示】
　　检查过程如图10－1－7所示。
　　排序分析
　　票面
　　审查
　　痕迹鉴别
　　CTAIS发票流向查询
　　查询、比对分析
　　外调取证
　　开具内容真实性审查
　　合同、预决算
　　付款情况核对
　　对不同字段排序分析，查找疑点。在CTAIS中查询发票流向，审核发票出处的合法性。对照合同、协议、预决算及付款情况审查开具内容的真实性
　　取得违规发票，多列成本费用
　　图10－1－7 取得不符合规定的发票检查流程
　　（八）混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本
　　【问题描述】
　　1.未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。
　　2.企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本。
　　3. 一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。
　　4. 未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。
　　5.虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。
　　6.发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。
　　【主要检查方法】
　　1.审查《建设工程规划许可证》及规划总图，确定成本核算对象。检查是否按确定的成本核算对象归集与分配开发费用。
　　2.审查土地转让协议是否有附加条件，检查在账面如何列支、分摊，有无全部计入完工产品成本。
　　3.根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。审核是否将拆建换建面积、产权归全体业主所有的公共配套设施、开发企业自用的配套设施及周转房等不可销售或出租的房屋面积计入总可售面积。是否按测绘报告中的建筑面积计算可售面积。
　　4.检查企业开发产品成本明细账，审查是否将有偿转让或自用的配套设施开发成本计入可售房屋开发成本。成本分配计算表核算内容是否缺项，分摊比率是否准确。
　　5.根据当期销售面积以及可售单位工程成本，计算当期销售成本。检查企业销售成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。
　　【图示】
　　检查过程如图10－1－8所示。
　　可售面积、已售面积的审查
　　注意开发成本（土地成本）、开发产品、主营业务成本、固定资产等科目，对照销售数据、合同、协议进行审核，准确计算结转产品成本
　　与销售收入比对，确定已售面积
　　销售成本结转的审查
　　混淆成本核算对象，不配比结转产品成本
　　完工成本结转的审查
　　销售成本的计算
　　完工产品成本结转
　　确定可售总面积
　　土地成本的结转
　　独立核算项目成本结转
　　已售、退回产品成本结转及冲回
　　规划总图的审查
　　确定成本核算对象
　　图10－1－8 混淆成本核算对象检查流程
　　（九）将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额
　　【问题描述】
　　1.将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。
　　2.由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。
　　3.在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。
　　【主要
 　　　　
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