新会计准则所会给房地产带来的影响

　　随着经济形势的瞬变，新准则也顺应时代潮流发生改变。对于如今正当红的国有房地产企业而言然，新准则将会带来哪些影响呢?
 

　　无论是单一投资主体的国有房地产企业、股份制房地产上市公司，还是其他组织形式的房地产企业，投资人(股东)最为关心的经济要素之一莫过于投资回报。投资回报的形式可能会因投资人主体不同而有所不同。对于单一投资主体的国有房地产企业而言，由于投资主体一般是代表国家、政府行使投资权利的国有投资管理机构(如国有资产管理委员会)，考虑的是资产的保值和增值情况。对于股份制房地产上市公司而言，因投资人地位不同对于投资回报的要求也会有所区别，对于占据公司实际控制权的投资人(大股东)，出于长期战略的经营策略考虑，一般会考虑比较稳定的股利政策。而相对于大多数投资人(包括一些机构投资者)而言，更多是考虑股价所带来的收益，而利润是左右决定股价高低的重要因素之一，因此，这一类型的投资人更为关心企业的利润的增长情况。对于其他较小的房地产公司的投资人，因本身规模小、房地产行业的风险又大，首要关心的是自身基本生存，更关注短期收益。

　　传统上，收益分配的内容一般是指税后利润，即利润总额减所得税的余额。其计算公式可以简单表示为：

　　收入(包括利得，以下同)-费用(包括损失，以下同)=利润

　　在这一公式中，经营者、员工、债权人及政府税收在利润中分别表现为管理费用、生产成本、财务费用、产品销售税金及附加、所得税费用，均被当作费用要素，从收入中扣减。只有计算出来的税后利润(如果为正)经过提取盈余公积、向投资者(股东)分配利润之后，最终以“未分配利润”的形式计入资产负债表“股东权益”项目。由此可见，投资人(股东)处于利益分配的末节位置。这种固有的、传统的分配模式，导致投资人(股东)比其他利益相关者更加关心企业的利润。

　　因此，会计政策变化可能增加企业的利润时，对于单一投资主体的国有房地产企业的投资人(股东)而言，因其符合国有投资管理机构利益需要，就会非常倾向于采取此项政策。对于股份制房地产上市公司尤其是房地产开发公司而言，其经营业务中拥有大量储备的物业资产(以前年度储备的批租土地、出租用房产等)、在目前物业持续高涨的时期，对于房地产企业业绩贡献是非常巨大的。
 

　　对于不同类型的房地产企业来讲，债权人作为重要的利益相关者地位是不容置疑的，对于我国房地产企业而言，银行是其主要的债权人之一。按照不同类型的房地产企业，债权人所采取的措施会有所不同。通常，债权人一般是关心还本付息能力。只要房地产企业能够正常还本付息，对于房地产企业投资性房地产业务、非货币性交易业务产生的增值或贬值，也只是会影响到债权人对该房地产企业未来融资计划批复与否。但是，企业一旦发生债务重组实物抵债(不包括资不抵债情况)，也就是流动资金的还本付息能力发生困难，则是与自身利益密切相关的，债权人为了保障自身利益，势必会采取有利于己方的抵债政策(通过协商换取更多便于出售、质地好的资产/股权)或严重时(预计亏损)可能考虑走强制偿还现金的法律程序。

　　债权人一般只关心本息安全情况，对于房地产企业借款费用利息的处理变化不会过多关心。企业资产或短期利润的可能增加，会增加债权人对债权本身的安全系数，特别是有助于“安抚”债务超高的房地产企业的债权人。债权人作为房地产企业的重要利益相关者，企业发生连续亏损而不能扭亏，则不但债权收益无法实现，而且可能无法保证收回完整的债权。债权人也出于保全债权的目的，也不希望保障债权的资产过于贬值。而资产减值准备政策的变化，使得债权人这方面的希望减少，可能促使债权人加快采取保全债权的做法，实行债务重组，甚至可能采取法律程序。

　　房地产企业作为高风险企业，一旦发生亏损，可能就会导致无法支付部分/全部本息的情况，而被迫采取债务重组政策。此时如果债权人不合作(拒绝债务重组)，债权人遭遇后果可能是多方面的：一是大部分债权无法收回;二是可能恶化与债务企业当地管理者(政府)的关系;三是可能间接造成企业清算，造成员工失业，增加社会不稳定因素。这些都不是明智债权人所愿看到的，尤其是在我国建设和谐社会大背景下，更是应当尽量避免的。因此，债权人接受债务重组是对其各方面利益的*5保护。
 

　　由于所得税的会计处理转为采用资产负债表债务法，改变了所有企业的所得税费用，并引起净利润的改变。这也必将对企业经营决策产生影响。对于房地产上市公司而言，本身房地产项目周期较长，收入是分阶段的确认的，一旦因所得税政策的变化造成公司盈利降低，这是公司经营者所不愿意接受的。为了防止可能出现这种情况，经营者就会在经营决策上做出相应的变化，譬如为了稳定或增加公司预期收益，采取降低普通员工薪金或裁减部分人员手段;利用职业判断，采取“人为手段”降低所得税，增加盈利等。

　　对于房地产企业投资性房地产业务、非货币性交易业务和一般性产生债务重组实物抵债对于企业经营决策产生的影响，也要区别对待。若物业持续升值，房地产企业经营者从保证或提高企业收益的角度，会将准备出售的物业改为自有进行出租或其他经营：反之，则可能会将持有物业出售或转为自用。我国房地产行业六年持续高温，此类上市公司将相关资产重新估值，将带来账面净资产的大幅激增，使得相关会计数据更能反映近年来房地产的增值态势，这也是市场对上述房地产板块价值重估的挖掘。可见，这点对于上市公司房地产企业经营者的影响最为明显。

　　非货币性交易业务和一般性产生债务重组实物抵债(除破产清算)由于重新引入公允价值，对于上市的房地产企业的经营者而言，从提高公司业绩手段上讲，又为他们人为提高公司业绩提供了可能。

　　无论是那种类型房地产企业，企业亏损都会直接降低企业经营者的利益。企业经营者为了降低损失，就会积极采取能够减少、避免企业亏损的经营决策，其中就有债务重组。借款费用政策变化可能会提高企业利润水平，增加房地产企业的资产，可能使企业经营者提前或者超额完成年度目标，从而使其获得额外绩效奖励，这也就能够促使房地产企业经营者积极按借款费用政策行事。

　　企业会计政策选择的会计实证研究表明，企业往往通过选择会计政策来实现对于自己有利的经济后果。资产减值准备政策的变化不能帮助连续亏损的房地产企业扭亏，可以说直接影响企业经营者的利益。这时就会促使企业经营者采取另外可以扭转企业局面的经营决策，譬如通过债务重组，以求保全自己的利益。