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房产置换如何进行账务处理？

来源：高顿网校 2014-11-13

　　问：我行与其他企业拟定固定资产房产置换，其中自建房产账面价值3000万元(市价3800万元)，同时支付给对方1000万元搬迁费，置换该企业大楼一座。

　　请问支付的大额搬迁费应一次性入当期损益还是予以资本化，如入账列支搬迁费是否需要附有搬迁费明细?

　　答：《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》应用指南规定：

　　一、非货币性资产交换的认定

　　非货币性资产交换是指交易双方通过存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换，有时也涉及少量货币性资产(即补价)。认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。

　　支付的货币性资产占换入资产公允价值(或占换出资产公允价值与支付的货币性资产之和)的比例，或者收到的货币性资产占换出资产公允价值(或占换入资产公允价值和收到的货币性资产之和)的比例低于25%的，视为非货币性资产交换，适用本准则;高于25%(含25%)的，视为以货币性资产取得非货币性资产，适用其他相关准则。

　　根据上述规定，贵行与其他企业房产置换，贵行支付的1000万元搬迁费属于支付补价。由于1000÷(1000+3800)<25%，贵行与其他企业房产置换属于非货币性资产交换。

　　1、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换(2006)》第三条规定，非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：

　　(一)该项交换具有商业实质;

　　(二)换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。

　　换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。

　　如果所述非货币性交换满足上述条件，换出房产账面价值3000万元，原值5000万元，累计折旧2000万元，公允价值为3800万元，同时现金支付1000万元。会计分录如下(其他未提及税费忽略不计)：

　　借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　3000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　2000

　　贷：固定资产——自建房产　　　　　　　　5000

　　借：固定资产——新置换办公楼　　　　　　　4800

　　贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　3000

　　营业外收入——外置固定资产收益　　　800

　　银行存款　　　　　　　　　　　　　　1000.

　　2、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换(2006)》第六条规定，未同时满足本准则第三条规定条件的非货币性资产交换，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。

　　假定所述非货币性交换满足上述条件，换出房产账面价值3000万元，原值5000万元，累计折旧2000万元，公允价值为3800万元，同时现金支付1000万元。(其他未提及税费忽略不计)

　　借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　3000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　2000

　　贷：固定资产——自建房产　　　　　　　　5000

　　借：固定资产——新置换办公楼　　　　　　　4000

　　贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　3000

　　银行存款　　　　　　　　　　　　　　1000.

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