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房产税或扩至个人存量房与小产权房

来源：高顿网校 2014-12-17

　　重庆和上海房产税试点已实行一年有余，近期湖南、湖北、广州和深圳等地陆续传出将接棒试点房产税。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥在日前举行的岭南论坛发言中明确表示，“目前住建部正和财政部、税务总局总结重庆和上海房产税试点经验，研究扩大房产税征收城市，但具体扩大的范围还没定。”

　　如果要扩大房产税的试点，首先自然要评估重庆和上海试点的效果和经验。然而，受2011年限购令、紧房贷等严厉政策的同步作用，要准确评估过去一年多的房产税试点效果显得尤为复杂。多位专家都认为，无论是对楼市成交量还是房价而言，房产税试点的影响都相当有限，即使是从其创造的税收收入来看，相对于重庆和上海两地的财政收入，房产税带来的收入也少得可怜。

　　那么未来房产税试点上可能会有哪些变化呢?财政部科学研究所所长贾康告诉本刊记者，“未来试点的城市不会简单套用沪、渝的房产税征收模式，还得结合具体地区进行一些具体设计。不过，在房产税试点的改革推进过程中，有一些基本的问题将始终不变，比如房产税必定要涉及到一些消费性住房。”

　　房产税试点收效甚微

　　财政部部长谢旭人在2012年两会期间曾指出，“沪、渝房产税试点改革进展还是比较顺利的，因此现在正在积极总结两地试点经验，并在此基础上制定方案，适当扩大房产税范围。”

　　也许进展是“比较顺利”的，要确切界定房产税的效果也比较困难，但从楼市成交量、房价和创造的税收收入来看，房产税试点的效果相当有限。

　　中国指数研究院上海研究总监陈延彬向记者表示，相较于同期进行的限购等措施，房产税对楼市需求的影响着实相当有限。“上海房产税的征收模式是紧跟交易行为，新购住房后才对其存量房进行核定征收房产税，而如果没有新购住房，即便已有多套住房也不征收。理论上讲，房产税试点对于打击投机和投资有一定的作用。但是，始自2010年的限购，2011年更加严厉，在一定程度上削弱了房产税的作用。”

　　由于限购，市场上的投资需求基本上被抑制，刚性需求和部分改善需求是成交主力，而这部分人群多数不满足房产税征收范围，或者因为面积扣除征收有限。房产税对短期的房地产市场调控影响有限，左右目前市场的调控措施仍然是严厉的限购和限贷。

　　从对房价的影响来看，房产税作用甚微也是各界人士的普遍共识。

　　安信证券分析师柳世庆指出，对于上海等大城市，房地产更可能作为资产配置的选择，一个极端状况就是买了房子之后长期空置，无任何租金收入。在这个背景下，除非投资者的风险偏好本身发生急剧改变，房产税对于房价的影响未必会很大。

　　贾康也曾表示，房价并不会因为局部试点应声而落，房产税的开征并不能改变中心区域不动产上扬曲线，只会使曲线斜率降低，不会频繁大起大落，而对社会生活产生负面冲击。

　　尽管不少财税学者和官员寄望于房产税的开征能逐渐取代卖地收入，进而成为地方财政主要财源之一，但至少从过去一年的征缴情况看，现实离理想还很远。

　　以上海为例，陈延彬表示，2011年上海房产税实现税收73.7亿元，同比2010年增加了18.3%;但由于个人住房房产税目前尚没有入库额统计，因此房产税的增加主要是原先已经在征收的营业类房产的房产税收入增加所致。而个人住房房产税的税率较低，并不足以造成整体房产税收入大幅提高。

　　海通证券房地产分析师侯凌中根据2011年上海全市住宅房产成交金额(约1830亿元)测算，2011年上海可征收的个人住房房产税总额应低于3亿元。相较于上海政府2011年3430亿元的财政收入或1510亿元的土地出让金收入，房产税带来的财政收入都是杯水车薪。

　　尽管房产税改革的推进目前尚未出现令人振奋的成绩，但不少财税专家仍对其长期可能给财税体制带来的变革寄予厚望。贾康曾表示，房产税的改革将产生四方面值得肯定的直接效应，一是增加直接税比重，降低中国中低收入者的“税负痛苦指数”;二是将会为地方政府提供支柱税种，解决中国地方税体系不成型的问题;三是促使正在实施的房地产调控体现应有的治本水准;四是有利于优化收入和财产的再分配机制，抑制收入差距的扩大。

　　或扩至存量房产

　　尽管如此，对于下一步房产税试点的模式仍有迹可循。

　　从目前上海、重庆两地实施的房产税试点方案来看，除重庆将个人拥有的独栋商品住宅纳入征税范围外，对于个人住房征收的房产税均不对存量房产征税，这可能大大限制了房产税的作用。

　　一向冲在改革前沿的广州近期动作频频，4月1日即将上线存量房计税系统。据媒体报道，广州市房地产中介协会会长廖俊平在《2012广州房地产市场蓝皮书》发布会上透露，4月1日起广州要上线存量房(即二手房)计税系统，改变原先委托房地产登记部门课税的方式。一旦开征房产税，存量房计税系统也可用于计征房产税。

　　无论房产税的下一个接棒者是否是广州，华泰联合行业分析师郭春燕表示，未来房产税试点都将向全国一、二线城市继续推进，个人住房存量房征收、小产权房征收可能成为趋势;而如果未来地方政府开始对个人存量房也实行征税，那么这个规模相当庞大。

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