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房地产即将开启＂增值税时代＂

来源：高顿网校 2014-12-23

　　距离国务院提出的力争“十二五”期间全面完成“营改增”仅剩下一年多时间，《经济参考报》记者从多渠道获悉，在尚未纳入改革的四大行业中，房地产业、建筑业有望率先同时推进“营改增”，最快将于明年3月开启“增值税时代”。据了解，税率定为11%的可能性极大。业内人士初步测算，如果允许不动产抵扣，整体减税规模有望超过5000亿元。

　　安永会计师事务所大中华区间接税主管合伙人梁因乐在接受记者采访时表示：“在还没有进行‘营改增’的行业中，房地产业、建筑业应该是最快要入围的行业。”除了房地产业、建筑业本身，其下游行业也十分关心改革的时间表。“比如银行要租办公楼，签合同往往是三年、五年甚至十年，它们很关心合同该怎么签。所以说，一个行业什么时候入围很重要，*4从发文到正式实施留出足够的时间，要享受到进项税是需要提前准备的。”梁因乐称。

　　事实上，目前房地产企业已经为迎接“营改增”纷纷着手准备。

　　一位不愿透露姓名的某大型房企财务人士称：“我们现在还没有接到‘营改增’的正式通知，不过此前口头传达过，现在我们在紧锣密鼓地筹备，公司总部也正在和财税等相关部门积极沟通。”

　　对很多房地产企业来说，原来的税务处理比较简单，税务和财会是一个部门，而改增值税就复杂许多，很多房企已经成立了独立的税务部门。

　　此外，一些税务师事务所和会计师事务所也承接了对房企进行培训的工作，主要内容涉及“营改增”之后如何开票等税务相关问题。

　　至于税率，多位学界及业界人士告诉《经济参考报》记者，11%的可能性极大。北京中烨泽瑞税务师事务所有限责任公司总经理郭英杰认为，因为从房地产行业上游来看，其抵扣进项多是在建设期，因此，其税率应与建筑业持平，大概在11%左右。中国社科院财经战略研究院研究员张斌称，房地产企业属于资本密集型，不是要鼓励发展的现代服务业，税率应该会比较高，不会是6%，当然也不会是17%，只能是11%。

　　郭英杰在接受《经济参考报》记者采访时表示，此次“营改增”目的是给房企降低税负水平，但要求企业有较强的内部管控。若有良好的管控措施，税负大概可以降低1个百分点。但是由于税项的改变，房企财务、税收架构将发生根本性变化。过去交营业税，房企按照既定税率缴纳即可，财务计算较为简单。但改为增值税之后，进行进项抵扣，房企经营流程需要进行重新设计，从整体粗犷式管理转向精细化。具体来说，则是考验房企的费用管理和控制。“与房企有经营来往的大多是建筑类企业，部分原材料企业规范度较低，部分企业难以提供有效的增值税发票，在这样的情况下，房企的抵扣进项减少，税负则会大幅增加，这也是房企反应积极性不高的主要原因。”

　　郭英杰表示，“营改增”之后，如果房企经营模式没有及时调整到位，短时间税负将大幅增加。但随着时间的推移，房企在经营方面做出一定改变后，税负自然会有所下调。

　　而在张斌看来，此次房地产业“营改增”的关键在于房地产业的下游能不能抵扣不动产，这个难度是比较大的。“房地产企业开发的房地产，如果工业、商业企业购买的时候可以抵扣，就意味着消费型增值税改革彻底完成了。”

　　自2009年起，全国实施从生产型增值税到消费型增值税的转型改革，但当时只允许机器设备等固定资产抵扣，不动产不能抵扣。允许抵扣不动产是随着房地产业“营改增”同时推出，还是日后再逐步推出，目前尚不明晰。据业内人士初步测算，如果此次房地产“营改增”后允许抵扣不动产，减税力度将很大，规模有望超过5000亿。

　　张斌告诉记者：“如果允许抵扣不动产，税基会缩小很多，对财政的减收压力会非常大，需要考虑财政的承受能力。现在有不同观点，一些人士建议暂不抵扣不动产，还有一些观点建议实施折中措施，比如不完全抵扣，考虑财政的承受能力可以按照50%进行抵扣等。”

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