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纳税评估揭开楼企不实申报谜底

来源：高顿网校 2014-12-26

　　江苏省涟水县国税局通过决策监控系统分析发现，某房地产开发公司2008年~2012年确认收入10519.16万元，主营业务成本、三项费用及税金为10421.01万元，缴纳所得税109.6万元，总体税负仅为1.04%，远低于房地产行业平均税负。5年来，公司利润额为98.15万元，平均每年只赚19.63万元，显然不合常理。该局遂将其列为重点评估对象。

　　借助本地区网上楼市信息公布的楼盘资讯及网上签约信息，评估人员掌握了该企业楼盘的预售许可证、交付使用时间、销售面积、价格情况、签约销售情况以及城区不同楼盘之间的均价差异情况。该楼盘住宅部分签约销售率达98%，商铺部分签售4间，总价格按均价计算销售总额约为1.21亿元。与该企业申报收入相差约1500万元。

　　评估人员通过税收征管信息系统，采集了城区相类似地段楼盘的一些征管数据和申报信息，比较成本费用率后发现，该企业成本费用率约为92%，同类行业平均值仅为85%，申报数据疑点很大。

　　针对以上疑点，评估人员约谈企业财务负责人。对于税负低，财务人员解释，住宅楼大部分采取银行按揭方式销售，首付款都已按期计入收入，只是按揭贷款部分合作银行一拖再拖不能按时到账，所以不能确认收入的实现。商铺因为地理位置不是在城中心，而且价格较高、商业贷款利息高，销售情况不好，至今只出售了4间，且已申报收入。评估人员提醒他们，网上楼市信息反映，该企业的项目在2011年8月前均已预售，如此长的时间内银行未转房款是不合常理的，财务人员当即表示再核对银行账目。

　　对于成本费用高，财务人员解释，由于会计人员审核不严格，一些应由施工方承担的水电费在公司账务上支出，还有一些黄沙、石子通过代开发票也计入了成本费用，一部分公司领导个人行为的支出计入了当期费用。

　　财务人员还称，网上楼市没有要求提供车库销售信息，所以这部分销售与管理较为混乱，有的车库甚至被业主强行占有，销售部和后勤部没能提供详细信息，所以只申报了部分车库收入。

　　针对上述问题，评估人员耐心细致地为该公司提供房地产相关政策辅导，要求企业对照税法，认真开展企业所得税自查，降低涉税风险。

　　经企业自查确认，该楼盘推迟申报住宅楼部分收入1615.94万元，少申报车库部分收入555.61万元，因重复列支水电费、黄沙、石子费用和列支了与收入无关的个人支出，调减了成本375.6万元。

　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号 )、企业所得税法及税收征管法规定，税务机关要求该企业调增应纳税所得额2547.15万元、补缴企业所得税636.79万元，并按规定加收滞纳金。

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