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房产、土地两税政策面面观

来源：高顿网校 2014-12-29

　　房产税和城镇土地使用税作为财产税的重要组成部分，一直是各方关注的热点。近年来，随着经济的发展，企业的数量和规模不断扩大，成为房、土两税税源增加的重要原因。为了让广大纳税人了解相关税收政策，规范履行纳税义务，本期《税务专版》将为大家深入解读房、土两税政策。

　　无租使用房产也要缴纳房产税

　　近期，税务人员在对某企业进行检查时发现，该企业最近因装修无偿向其关联企业借用了一处房产用于办公。税务人告知该企业应就无租使用的房产缴纳房产税。企业不解，认为只是临时借用，相互之间无经济补偿，为什么还要缴纳房产税?同时该企业指出，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第二条的规定，房产税由产权所有人缴纳。因此，企业认为自己既然不拥有该房产产权，就不应该缴纳房产税。

　　税务人员解释道，根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)*9条的规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。因此，该企业应依照房产余值代缴纳房产税，即按照房产原值减除30%的余值计算，税率为1.2%。

　　税务部门提醒广大纳税人，税法对无租使用其他单位房产的纳税义务人已有明确规定，即由使用人代缴房产税。纳税人如有存在类似情况，应尽快补缴税款，否则税务机关将依法追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并根据情节处以罚款。

　　锅炉应并入房产原值缴纳房产税

　　江苏锦江南京饭店有限公司是一家主营住宿、饮食服务中高档宾馆企业。近日，鼓楼地税工作人员对该企业进行纳税辅导时发现，2013年12月该企业购买一台大型锅炉用于客房供暖，锅炉安装在室外，通过管道接入各个客房，在会计上单独作为固定资产核算。税务人员提醒企业财务人员锅炉的价值应当计入房产原值缴纳房产税，企业财务人员表示不解，“锅炉和连接管道都是我们在房屋竣工后才加装的，也是独立于大楼单独运行为什么需要并入房产原值缴纳房产税呢?”

　　税务机关解释，根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》([1987]财税地字第3号)第二条的规定，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气的设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水的管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。因此，供暖锅炉及其连接管道的价值应当并入房产原值中依法计征房产税。

　　房产装修也应缴纳房产税

　　近期，秦淮区地税局对辖区内企业税收风险应对时发现，某企业因业务需要对部分库房及办公楼进行装修改造，并将该部分装修改造费用计入长期待摊费用。该企业在账目中增加了“消防设备”和“中央空调”等附属设施，共投入资金70万元，但未将其计入房屋的原值计缴房产税。

　　税务人员指出，根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号)的规定，一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。对此，该企业应将“消防设备”和“中央空调”等附属设施全部计入房产原值计算缴纳房产税。

　　税务人员提醒，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

　　没有土地使用证也应缴纳土地使用税

　　溧水一家生产企业于2013年3月与当地政府签订了200亩的土地出让协议，协议约定2013年10月该企业取得全部的土地，并取得土地使用证。但因为种种原因，该公司于2013年12月才拿到了200亩的土地，但土地使用证只有150亩土地，另50亩土地由于是集体土地暂时未能办理土地使用证，该公司在取得土地使用证后的次月按土地使用证150亩缴纳了土地使用税。而余下的50亩土地，财务人员则认为等土地使用证办下来了，再缴纳土地使用税。

　　对此，税务人员解释，上述这种做法是不对的，剩余的50亩土地也应一同缴纳土地使用税。根据《财政部、国家税务总局关于土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]56号)的规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。同时根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条的规定，关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　根据上述规定，该公司应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税，也就是说该公司应于2013年11月按照200亩土地计算缴纳城镇土地使用税。

　　荒山、林地、湖泊等占地需缴纳城镇土地使用税

　　江宁地税人员在一家企业进行纳税服务时发现，该企业计算缴纳城镇土地使用税的面积小于拥有的国有土地面积近10亩地。财务人员解释说，差异面积为尚未利用的林地和荒山，根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》([1989]国税地字第140号)第十二条的规定，对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，可暂免征收土地使用税。

　　税务人员对此进行了政策解释，告知企业财务人员：该政策自2014年1月1日起废止。根据《财政部、国家税务总局关于企业范围内荒山林地湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2014]1号)的规定，对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税;自2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。因此，该企业2014年和2015年应按规定对于以前经备案免税的近10亩荒山和林地减半计算缴纳城镇土地使用税，2016年应全额计算缴纳城镇土地使用税。

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