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“土地增值税”引发的口水战

来源：高顿网校 2015-01-06

　　前段时间，任志强就土地增值税问题大骂央视是猪的新闻让“土地增值税”一跃成为公众关注焦点，其舆论余波蔓延至今仍未完全消退

　　去年年底，央视就土地增值税问题直指多家房企欠缴土地增值税。任志强出面大骂央视：天下没有比其更蠢的猪。土地增值税引发舆论关注，引起了圈内一场口水战。其影响余波蔓延至今，各方众说纷纭，观点莫衷一是。

　　反暴利的土地增值税

　　去年11 月，央视《每周质量报告》报道称，多家知名房地产公司欠缴土地增值税。12 月30 日，央视《东方时空》在报道中称，吉林万科城项目、广州万科金域蓝湾等多个项目已经达到清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门并未要求企业清缴。

　　央视称，仅万科一家企业应缴未缴的土地增值税就已达到44.34 亿元人民币(6.0634,0.0024, 0.04%)。2013 年12 月31 日，万科强势回应央视指责，明确表示不存在应缴未缴情况。并披露，近三年万科计缴纳税金约620 亿元，其中土地增值税144 亿，而其2010-2012 三年来净利润不过294.53 亿。任志强力挺万科，转发相关微博，直言“天下找不到比央视更蠢的猪!”一时间引发了业内一场关于“土地增值税”的轰轰烈烈大讨论。

　　首先，我们应该知道这场论战的核心——“土地增值税”到底是什么?据了解，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。实际上，土地增值税就是反房地产暴利税，房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

　　征税成本转嫁消费者?

　　土地、房地产等关键词总是能够刺激市场上刚需购房者最敏感的神经。市民担忧，如果税务部门加强对土地增值税清算，会导致房企转嫁税负，房价涨得更高。到时，土地增值税的征税成本将直接转嫁到他们这些刚需购房者身上。

　　对于刚需购房者们的担忧，上海财经大学教授胡怡建在接受媒体采访时也提出了自己的见解。胡教授表示，征收土地增值税的本意，是为防止房地产业产生暴利现象。但问题在于，在过去10年时间里，房地产市场一直处于供不应求局面，因此房企很轻易地便把土地增值税转嫁给了消费者。

　　知名房地产财税专家樊剑英指出，税金是构成房价的成本之一，房企会把它加进房价中，这种转嫁行为符合市场规律，只要市场能够接受涨价就行。

　　胡怡建同时表示，征收土地增值税存在重复征税嫌疑。税务部门已向开发商征收企业所得税，所以征收土地增值税存在重复征税嫌疑，间接助推了房价上涨。因此从这点来说，该税种是不合理的。此外，也有专家认为，税务部门容忍开发商在土地增值税清算上“大做文章”，这本身也说明该税种在制度设计方面存在不足。

　　有分析指出，未来土地增值税很有可能会并入房产税。胡怡建表示，海外有些国家在房地产开发环节已经把税负成本降了下来，这有利于控制房价。因此，我们国家也有必要作出这样的改变，在开发、转让环节作出调整。

　　改革方向在何方

　　1994 年施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中明确规定，土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值额未超过扣除项目金额50% 的部分，税率为30% ;土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100% 的部分，税率为40% ;土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200% 的部分，税率为50% ;土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　四级超率累进税率扣除项目太多，操作过于复杂，又分为预征与清算两个时间节点。绝大部分项目清算的主动权握在税务部门手中，它们不要求开发商清算，难道奢望开发商当活雷锋?

　　而从税制改革的高度观察，十八届三中全会的决定提出：“要按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的原则，加强对税收优惠特别是区域税收优惠政策的规范管理。”具体落实到房地产领域，财政部长楼继伟的解读是：加快房地产税立法和改革步伐，减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。

　　现阶段，我国房地产业的税负重、税种多，改革方向应是减轻税负、优化结构。土地增值税是近些年房地产交易环节增速最快、金额较高的税种，2012 年全国土地增值税为2719 亿元，比2000 年的8.4 亿元暴增323 倍。而作为保有环节的税种，2012 年房产税为1373 亿元，比2000 年的210 亿元仅增长5.5 倍。另外，由于与所得税在功能上有重叠之处，因此将来弱化或取消土地增值税，才应当是改革的方向。

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