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房产税试点试出了什么？

来源：高顿网校 2015-01-06

　　2011年1月28日，上海（楼盘）和重庆（楼盘）两市同时开始对于个人住房征收房产税的试点。而今三年过去，房产税在试点中究竟试出了什么，积累的经验与教训对于后来者将产生怎样的影响？

　　房产税与难以撼动的房价

　　根据国家统计局*7发布的数据，2013年12月重庆新建商品住宅价格同比上涨14.3%，上海新建商品住宅的价格同比涨幅更是高达24.3%。尽管最早实施了房产税的试点，但无论是上海还是重庆都没能阻挡住房价上涨的脚步。

　　事实上，这一结果从一开始就在人们的意料之中，因为试点城市所推行的房产税政策与人们最开始设想的并不一样。

　　在上海，政策主要是针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。房产税的征收不涉及存量住房，仅这一点就决定了上海的房产税试点无法从根本上挤出多套房。而与征收政策同时出现在《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》中的，还有多达六条税收减免政策，这就使得上海试点的房产税政策没有实质性的“杀伤力”。“从目前上海大多数已经缴纳房产税的家庭来看，其年税费成本多在数千元左右。对于涨幅很大的房地产市场来说，这些税费成本难以撼动投资人涌入楼市的热情。”中国房地产信息集团分析师杨晨青说。

　　在重庆，房产税的征收范围看上去比上海更为狭窄，其主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制，这种几乎为豪宅量身定做的房产税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”，它同样没有关注多套存量住房，也没有涉及人们最关心的普通商品房市场。

　　尽管在试点初期，无论上海还是重庆，房产税的出现都在人们心中掀起一阵波澜，但随着对政策的消化，房产税很快就成了一种只针对极少数人的特殊税种。

　　房产税与卖地的冲动

　　房产税之所以备受关注和期待，是因为在人们的预想中，这种针对房产保有环节的征税不仅能够挤出房产市场的泡沫，更重要的是它能为地方政府提供最为稳定和广泛的税源，从而解决地方政府对土地财政的依赖，从根源上卡住房价上涨的空间。

　　不过，从目前的试点效果来看，人们这一期待并没有成为现实。

　　重庆房产税试点，征税的金额年均都在1亿元左右。数据显示，截止到2011年年底重庆市对居民住宅征收税款1亿元，而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%。

　　据重庆统计年鉴显示，2011年，重庆市国有土地使用权出让金为1109.37亿元，约占当年地方财政收入38.2%；2012年，增至1209.43亿元，约占当年地方财政收入38.5%；2013年，据搜房网及重庆土交所现有数据统计显示，重庆主城土地市场出让居住、商业、金融类用地金额达1164亿元。出让金额仅次于北京（楼盘）、上海，首次超过广州（楼盘）居全国第三。

　　与重庆相比，上海的房产税征收虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样是微乎其微。而上海的土地市场，更是火热异常，土地出让金屡创新高。

　　重庆大学法学院财税金融方向副教授陈晴表示，房产税肇始其实肩负着四大功能，包括调节贫富差距，部分代替土地出让金成为地方税收来源，抑制房价过快上涨，改变市场心理预期。但从现有税收情况来看，沪渝两地的房产税收总额较小，占同期市级财政收入比率过低，对更深层次的土地财政问题替代效果有限。

　　需要怎样的房产税

　　在很多专家看来，试点城市的现实是，房产税既没有如预期的那样遏制住房价快速上涨的势头，更没有成为稳定的主力税源从而替代和抑制卖地热情，或许这也是目前房产税扩围迟迟没有进展的原因。

　　如何让房产税的影响从“心理层面”转向现实层面，中国究竟需要怎样的房产税？

　　财政部财政科学研究所所长贾康曾指出，房地产税其实是一个综合概念，既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来完善房地产税应立足于“公平土地税负，强化保有环节”，在推进个人住房房产税试点之外，还应下调过高的住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，对投机性（短期持有）住房实行高度超额累进税率。

　　从试点城市的房产税征收效果不难看出，简单地以户型面积划分，或是有意地回避存量住房，采取“老房老办法，新房新办法”的政策，无益于房产税效果的*5化。

　　十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”。而房地产税改革中最受市场关注的仍然是保有环节的房产税试点扩围。在众多业内人士看来，目前房产税改革面临的最迫切的问题是如何在协调各方关系、有限的征管条件等诸多复杂的情况之上，起草税法草案，进行合理的税制设计。

　　在中国房地产研究会副会长胡志刚看来，目前重庆、上海两个城市的做法都很偏重地方的独特性，而缺少共通性，缺乏顶层设计的统筹，很难总结出一条为全国各地复制的改革经验。总结两地改革的得失，新的试点工作不能再简单地让试点城市各自为政各行其是，而是要兼顾普遍性和特殊性。“试点工作要便于政府从整体性、全面性、可复制性等方面及时调整政策，逐步完善政策，也便于从试点城市吸取有益的经验和做法，作为房产税立法的实践依据，从而以立法先行，开辟一条可以全面推广房产税改革的路径。”

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