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土地评估增值需不需要缴税？

来源：高顿网校 2014-04-22

　　问：1.一块土地，以5亿元拿到。经过评估机构评估，评估值为6亿元，会计处理：

　　借：递延资产

　　贷：资本公积

　　这样的会计处理是否正确?

　　土地评估增值，是否需要缴税?

　　2.上述土地经评估入账，引入一家公司，转给这家公司60%股权，按6亿元的价格，对方需要入资3.6亿元，计入资本公积，是否需要缴税?

　　答：1.参照《关于资产评估增值部分能否转增注册资本及实收资本的复函》(湘注协函〔2008〕5号)*9条规定，根据《财政部关于股份有限公司进行资产评估增值处理的复函》(财会二字〔1995〕25号)的规定，资产评估增值只有在“法定重估”和“企业产权变动”的情况下，才能调整被评估资产账面价值，不属于产权变动所进行的资产评估增值不能入账，不能调增资产价值。

　　(注：“法定重估”一般是指按国家规定进行的清产核资)

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　　综上所述，公司不得将公司所拥有的资产(含土地使用权)在没有国家规定的“法定重估”和“产权变动”的情况下的评估增值部分进行账务处理，不得转增注册资本和实收资本，会计师事务所及其注册会计师不得对此进行验资。

　　《关于企业资产评估增值能否直接转增注册资本的答复》(安徽注协函复〔2005〕120号)规定，最近有不少会员反映，有一些企业因各种原因，在未发生法定资产评估经济行为的情况下，想通过委托评估机构对企业进行资产评估，并根据资产评估报告调整资本公积转增注册资本，希望省注协专家小组对于这种情况给予答复。

　　经查阅相关法律、法规和准则，并与部分专家进行研究，现答复如下：

　　企业必须依法进行资产评估，注册资本不能随意调整。企业在未发生法定资产评估经济行为的情况下，产权未发生直接变动，不能按评估增值增加资本公积直接转增注册资本。

　　参照上述规定，企业仅在发生法定重估和产权变动情况下才可对评估增值做账，未发生法定资产评估和企业产权变动情况下，资产评估增值不能做账。

　　2.对于被投资公司而言，仅是股东发生变化。如果被投资公司为内资企业，原股东将60%股权转让给新股东的，被投资公司不涉及企业所得税事项。如果被投资公司为外商投资企业，原股东将60%股权转让给新股东，造成被投资公司生产经营业务性质或经营期发生变化，导致其不符合《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定条件的，根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业原有若干税收优惠政策取消后有关事项处理的通知》(国税发〔2008〕23号)第三条规定，被投资公司应依据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定补缴其此前(包括在优惠过渡期内)已经享受的定期减免税税款。

　　受让公司按3.6亿元(6×60%)的价格，向原股东购入被投资公司60%的股权。该3.6亿元价款应由受让公司支付给原股东，而不是支付给被投资公司。被投资公司不涉及将3.6亿元计入资本公积事项。

　　受让公司与原股东签订的股权转让合同，根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)第十条规定，属于产权转移书据。受让公司和原股东均应缴纳印花税，印花税税额为18万元。

　　原股东属于转让股权，如果原股东为个人，取得转让股权所得应缴纳个人所得税，税率为20%;如果原股东为企业，取得转让股权所得应缴纳企业所得税。

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