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国五条”细则“满月” 房产市场能否进入良性轨道

来源：高顿网校 2013-05-06

　　随着多个城市“国五条”细则渐入“满月”，近期的楼市呈现量跌价滞、观望情绪加重等特点。新一轮楼市调控会不会成为一道价格“分水岭”，房地产市场又能否就此进入良性轨道？

　　从“绚烂”到“平淡”，开发商“曲线卖房”

　　２０１２年下半年以来的楼市躁动历历在目：一线城市房价连续１０个月上涨。1月份，南京商品房成交量同比上涨２１５％、北京二手房网签量同比大幅上涨３６０％……进入４月，随着“国五条”各地细则陆续出台，房地产市场经历了冰火两重天：

　　成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斩”；房价未见明显松动，价格趋稳；一线城市房源下降，业主出手意愿下降；改善型需求明显降低，刚需仍然较足。“以北京为例，３月份套均成交９５平方米，现在为９０平方米，刚需逐渐成为主力。” 中原地产市场研究部总监张大伟称。

　　“４月份的成交量下滑是对３月楼市‘过度亢奋’的修正，也说明了市场观望氛围较浓。” 中国房地产数据研究院执行院长陈昇说。

　　楼市高烧暂退，但记者走访中发现，拖延开盘、捂盘惜售、“阴阳合同”等手段逐渐“冒头”。

　　－－拖延工期、捂盘惜售。部分城市“国五条”细则中明确指出，对报价明显高于项目前期成交价和周边在售价格且不接受指导的项目，可暂不发预售证。

　　然而，价格、开盘时间未定，是记者在多个楼盘走访时得到的回复。大兴一家楼盘，原定３月底开盘的项目一直到５月还未见动静。尽管买房者多次质疑，但开发商只含糊其辞。

　　一位业内人士这样告诉记者，由于前期天价成交量已让一些开发商赚得“盆满钵满”，因此一些开发商并不急于出手，而是打起了先观望再择机涨价的“算盘”。

　　－－申报毛坯房，卖出“精装价”。为了达到拿预售证和卖高价房两不误的目的，一些开发商申报给建委的是很低的毛坯价，然而出卖时却告知消费者要签订毛坯和精装两个价格合同。一套１００平方米的房价轻轻松松就比申报价格多出小十万。

　　针对国五条细则出台后，房地产市场出现的种种新情况，北京、广州等地的建委和房管机构表示，正密切关注，并在研究相关配套措施，防范开发商钻政策漏洞。

　　各地力度不一，效果“千差万别”

　　由中央制定大政策，地方制定具体细则是本轮调控一大亮点，然而记者梳理发现，各地细则版本大相径庭，一些地方观望、敷衍态度显现无疑。

　　所有地方版本中，北京可谓最严厉。除了严规２０％的交易个税外，京籍单身被限定只能购买一套住房。一位本想代外地朋友在北京买房的先生坦言“果断放弃。”

　　数据显示，４月北京二手房成交量环比下降８８.１％，记者在走访多家楼盘时未发现大幅涨价情况，并有个别楼盘已下调新一期楼盘预售价。

　　与此相对的是，多数城市虽然态度恳切，但内容缺乏新意。上海、深圳、重庆等７个地市虽然明确涉及２０％个税，广州、南京等地提出预售证核发制度，另有一些城市提出限价目标，但总体上是对中央“国五条”的重申，被指缺乏“杀伤力”。

　　还有一些城市的调控政策更是大而化之，语焉不详。昆明市称“要求各部门做好房地产市场调控工作，继续执行商品住房限购措施、差别化住房和房地产税收政策。”济南市则称“进一步落实限购、住房信贷政策……严肃查处违法违规行为。”福州市概括性提出“保持本地区房价基本稳定。”

　　过于宽泛、缺乏针对性的细则受到社会质疑，一些地方的楼市、土地市场则出现了新的动向：个别二线城市细则公布后房价仍出现较大涨幅；杭州市国土资源局近日公布的新一批预出让地块可建面积接近３７２万平方米，推地规模刷新了杭州历次“推地潮”纪录。

　　陈昇等专家指出，一些地方规避热点问题，缺乏“杀伤力”。一线城市对于政策执行较为严格，不少二、三线城市则“从轻发落”。“一些地方难舍楼市依赖，细则缺乏诚意，调控效果难免打折扣。”

　　但是，新政策已在短期内抑制房地产市场的需求。央行调查显示，购房者购买意愿逐渐高位下滑，未来３个月内准备出手购房的居民占比为１４．８％，较上季下降０．６个百分点。

　　“精确制导”，避免误伤购房者

　　近年来，国家出台一系列土地、信贷、楼市调控政策，然而房价高烧多年不退。如何让楼市走出“十年九调，屡调屡涨”的怪圈？

　　“楼市调控不能仅限于量跌价滞，最终目标是价格稳定。”陈国强说，“政策仍待细化，让政策‘精确制导’，而不要旁落‘空调’，误伤购房者。”

　　此次“国五条”首度在大中城市同步执行限价政策，首度将房价调控工作纳入地方考核体系，广东等一些城市个人住房信息系统联网步伐加快，但是，房产税试点范围扩大已进入执行阶段。但仍未能公布扩容名单，住房信息联网也再次延迟推出。

　　业内人士提醒，从“国五条”的落地来看，中央的调控目标是房地产市场平稳，房价稳定，而地方的目标是房价“增幅稳定”，这和中央还是存在较大差距的，值得警惕。土地出让溢价过高推涨房价的情况需要得到控制，政府也应适当控制出让地价、适度让利。

　　陈昇建议，中央除了对各地土地供应计划进行明确规范和考核，更应考核土地供应的完成率，对于完成率低于基数的城市要问责。“因为过去几年各地土地供应计划的完成率大多不足七成。”他说，“只有加快改革，才能避免‘越调越涨’的窘境，促进地产市场良性发展。”

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