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土地增值税和契税若干具体政策

来源：高顿网校 2015-08-25

　　青岛市地方税务局公告2015年第2号

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等规定，为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税和国有土地使用权出让契税的征收管理，现将有关政策明确如下：

　　一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊

　　开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：

　　（一）土地成本

　　土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。

　　土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。

　　开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。

　　（二）其他房地产开发成本

　　其他房地产开发成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）项房地产开发成本中除“土地征用及拆迁补偿费”以外的成本。凡受益对象单一、会计核算准确且能够提供独立合同、独立结算资料的成本，应直接计入普通住宅和非普通住宅扣除项目中；否则，按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。

　　园林、绿化等共同成本应按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。

　　二、关于国有土地使用权出让契税计税依据的组成

　　国有土地使用权出让契税计税依据，为取得该土地使用权而应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市基础设施配套费（市政建设配套费）等。减免的各项费用不得抵减契税的计税依据。

　　城市基础设施配套费，是指按照政府部门规定的征收标准和规划部门批准的建筑面积计算出的应缴费金额。规划部门批准的建筑面积发生变化的，应重新计算应缴费金额。

　　三、关于相关拆迁补偿和工程支出的处理

　　纳税人为取得国有土地使用权，凡按照区（市）级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设公共服务设施、安置房项目发生的拆迁补偿和工程支出，应计入取得国有土地使用权的契税计税依据，在计算土地增值税时应计入土地成本。

　　四、关于签订土地出让补充协议的契税纳税义务发生时间与税款缴纳期限

　　国有土地使用权承受人签订补充协议，需要补缴土地出让金、城市基础设施配套费等费用的，契税纳税义务发生时间为原出让合同签订的当天，税款缴纳期限为签订补充协议之日起90日内。

　　五、关于工业、物流地产等项目土地增值税的预征率

　　纳税人取得工业、物流仓储用地用途的国有土地使用权后，开发建设工业厂房、物流仓储建筑、科技园区等并对外销售的，取得新房预售收入按2%的预征率预缴土地增值税。但对于匡算税负率明显偏高的项目，可参照匡算结果确定预征率。待符合清算申报条件时，比照房地产开发项目计算缴纳土地增值税。

　　六、本公告自2015年6月5日起施行，有效期至2019年12月31日

　　税务机关受理纳税人土地增值税清算申报时间在2015年6月5日以后的，按本公告执行。已进入清算审核程序但尚未发出清算书面审核结论的清算项目，可适用本公告。公告实施之前已出具清算书面审核结论的，不再追溯调整。

　　预售收入取得时间在2015年6月5日以后的土地增值税预征申报，按本公告第五条执行。

　　特此公告。

　　青岛市地方税务局

　　2015年5月5日

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