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转手“装修房”纳税装修费不能重复扣

来源：高顿网校 2015-08-28

　　买了包装修的二手房再转手计税还能扣除装修费么？昨日，广州市地税局例解购买超过5年非普通住房对外销售的相关税费计征方法。明确说明个税计征时，购房款及交纳的相关税费可以扣除，但合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用。

　　案例：

　　买了装修房5年后转手

　　市民老徐2007年3月购买了一套建筑面积为150平方米、套内建筑面积为124平方米的商品房。支付房款160万元，缴纳契税4.8万元，实际支付住房按揭贷款利息22万元。购房合同注明房价款包装修，但老徐又另外支付10万元用于装修。契税完税证日期为2007年3月29日，《商品房买卖合同》约定的交楼时间为2008年2月5日，房屋产权证日期为2009年1月4日。老徐另有一套住房。2012年4月1日，他将此房以200万元卖给刘先生。

　　计税：

　　可差额征收营业税

　　广州市地税局介绍，老徐应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%，同时还应缴纳随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，三者合计金额为营业税计税营业额的0.6%。本案例中，交易住房建筑面积超过144平方米，且套内建筑面积超过120平方米，属于非普通住房。以契税完税证日期2007年3月29日作为购买时间的开始，以房管部门受理交易申请的时间2012年4月6日为结束，购买时间超过5年。将按照其买入与卖出房屋的价格差额征收营业税。

　　由于老徐能够提供购买房屋时取得的税务机关监制的发票，因此其应缴纳营业税及附加＝（售房收入-购房价款）×（5%+0.6%）＝（2000000-1600000）×（5%+0.6%）＝ 22400元。

　　市地税指出，由于该房产不是*10的家庭生活用房，不能享受免征个人所得税优惠政策。老徐能够提供合法有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料，可据实征收个人所得税。

　　不过，案例中原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。因此老徐购买的装修房不得再单独扣除10万元装修费用。

　　而老徐向贷款银行实际支付的住房按揭贷款利息22万元，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。因此合理税费＝ 22400+220000＝242400元。应缴纳个人所得税＝（转让房产收入额－房产原值－合理税费）×20%＝（2000000-1648000-242400）×20%＝21920元。

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