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房地产开发企业的代理建账行为

来源：高顿网校 2015-08-31

　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》、《营业税税目注释》、国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)的通知》的精神，结合本市实际情况，现对本市范围内“销售不动产”及其它有关营业税的征收问题具体规定如下：

　　关于房产企业(或住宅办、住宅开发公司)接受委托代建房产行为的征税问题。

　　房产企业(或住宅办、住宅开发公司，下同)以接受企业单位或其他部门委托房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税：

　　(一)受托方代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费(如系取得房产的，则按规定折换计算)一并依“销售不动产”税目计征营业税。

　　(二)如果受托代建的房产系列入委托方的房产开发计划按以下办法计征营业税;1. 受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的,对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税;2.如果受托方不垫付资金,不负担房产造价成本的结转,仅是收取管理费,所有的房产建造成本由委托方自行负责,则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收入，则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。

　　(三)对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的，可凭有关政府部门的代建造房文件，报主管税务机关审核批准后，暂按收取的代建管理费收入计征营业税。如果房产企业代建的房产自行对外销售，则应就销售收入按规定计征营业税。

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