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“预估”成“虚列” 房地产企业稽查应细化预案

来源： 互联网 2016-03-22
房地产行业在税收总量中占比逐年增大，由于其行业特点，成为税务稽查关注的重点，通过稽查提高房地产行业的税收遵从度，是税务稽查的重要课题。本文以某房产开发公司税案为例，分析对该行业稽查的主要方法。
案情简介
税务机关对某房产开发公司稽查时，查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法，多列成本18688.26万元，少缴企业所得税4446.94万元。对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账，少缴个人所得税192.54万元，该案最终补、罚合计8753.60万元。
检查方法
(一)比对分析，发现疑点
检查人员首先调取了该单位的电子账套，结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对，发现以下疑点：
1.企业所得税税负率偏低。企业所得税负担率为0.36%. 2012年企业所得税负担率为2.85%，前后两年差异较大，且两年均低于当地平均水平。
2.开发成本异常。建筑安装成本和开发间接费分别达到3535元/平方米和1088元/平方米，该成本数据明显高于该地区建造成本。
3. 账上反映企业列支的借款利息中存在向内部员工借款的利息，但企业申报记录中没有“利息、股息、红利 ”个人所得税扣缴记录。
(二)排查疑点，锁定重点
在案头审核的基础上，检查组对上述疑点进行排查，就有关疑点对企业财务人员进行了询问，并延伸至售楼处及销售部、工程部等部门相关人员，主要方法如下：
1.检查组通过实地察看，该项目开发对象有公寓、独别、双拼等类型，建有两层地下停车库，所售房产均为毛坯房。
2.检查组从工程部门了解到：该项目一期、二期分别由两个建筑公司承建，其中二期工程由A建筑公司承建，经初步测算：一期单位建筑成本1700元/平方米，二期单位建筑成本4171元/平方米，二期的建安成本明显不合理，检查组确定将A建筑公司作为本次检查的重点突破方向。
3.开发间接费用中列支2003年～2007年银行借款利息合计2489.56万元，而检查组从工程部门了解到：该项目是从2008年开始动工的，2008年之前并未进行项目开发。查实该借款为代关联企业借款，支付的利息与该企业生产经营无关。
4.支付给企业员工的个人借款利息代扣了个人所得税192.54万元，作为应付利息挂账，未按规定申报缴纳入库。
(三)内查外调，各个突破
1.核实成本，端倪初现。
在对企业主要疑点逐一清理后，发现企业2012年12月入账成本24132.41万元，其中A建筑公司发生建筑安装成本13288.7万元，加上A公司其他月份的开票数17867.47万元，合计31156.17万元，而A公司建筑合同上标明总金额仅23000万元，明显异常。对此，企业财务人员解释因为实际工程量的增加，与A公司又签订了补充合同，总金额约30000万元，但又无法提供相关书证。
2.现场勘查，疑云又起。
同时，检查组在对其他成本的检查中发现：账上列支有B建筑公司5210万元的二期装修工程款。检查组现场实地察看所售房产均为毛坯房，且通过与销售人员的谈话也得到确认并没有精装，这笔装修款项真实性引起了检查人员的高度怀疑。
3.提交讨论，确定方案。
至此，稽查组深感此案复杂，涉及金额巨大。于是及时将案情上报分局提请集体讨论，最终确定了双管齐下的检查方案：一方面由原检查组就上述疑点与相关部门继续核实;对企业负责人、财务人员进行约谈，做好笔录，将相关证据进行固定。另一方面，抽调第二检查组赶赴A建筑公司和B建筑公司进行外调取证。
4.外调核实，固定证据。
外调组首先从A建筑公司处核实到，被查企业与A建筑公司签订合同价款仅为23000万元并按合同约定施工，并无补充合同增加项目工程款。而企业已于2012年月12月预估A建筑公司建安成本 13288.70万元计入开发成本。至检查时止，企业共取得A公司开来建筑发票17867.47万元，并且已经列入开发成本—建筑安装工程费账户，未扣除2012年12月预估列支的成本，造成了重复列支。因此，企业共在开发成本中列支了建筑安装工程费31156.17万元(13288.70+17867.47)。而预估成本只能按建筑合同10%的标准即2300万元列支。因此，企业实际多列支成本13288.7-2300=10988.7(万元)。
外调组从B建筑公司了解到，所谓的装修工程全部为虚构，签订的装修合同也是虚假合同，根本没有装修工程，5210万元装修工程款仅是通过B公司转入其关联公司。
在内外查实的证据面前，该公司承认采取重复入账的手段虚增了10988.7万元建筑安装成本。采用虚构装修事项的手段，虚列了5210万元装修成本。
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